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　　北大光华REITs报告七：经济面临下行压力时推出REITs，有助于经济稳定与转型升级

　　新浪财经讯 2018年10月30日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布《REITs市场建设与经济转型发展——基于各国推出REITs制度的历史分析》（下称《报告》），从各国REITs（不动产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts，下称REITs）发展历程的角度，分析REITs市场建设在促进经济稳定、经济转型升级上的作用机理及意义。这是课题组发布的第七份REITs报告。

　　《报告》称，纵观全球REITs的发展历程，各经济体推出REITs的时机往往与自身的经济周期有着密不可分的关联，绝大多数经济体在经济危机、经济衰退或经济高速发展动力不足时出台REITs相关的法律法规。

　　课题组梳理REITs发展史发现，各经济体推出REITs的时机可分为三类。一是较为发达的国家，往往在经济长期低迷时出台REITs，如1960年的美国，1994年的加拿大，2000年的日本，21世纪初期的法国、德国、意大利等；二是增长较快的新兴经济体，往往在突然出现的经济危机之后出台REITs，如1994年的巴西，亚洲金融风暴过后的新加坡、韩国、香港、马来西亚，及2009年的哥斯达黎加等；三是经济高速增长的发展中国家，往往在增速从高速逐渐放缓时出台REITs，以为经济的发展提供新动能，如2007年的泰国、2008年的巴基斯坦、2013年的肯尼亚、2014年的印度等。

　　《报告》进一步称，REITs市场建设对于国家的经济发展有着重要的作用，能够帮助国家摆脱低迷、走出危机、为经济发展提供新动能。对于国家财政政策和货币政策的实施，REITs都能起重要的作用。

　　REITs可以增加不动产行业的产业活力，提升同等财政支出的回报。REITs可以吸引社会资本一同参与基础设施建设，为财政支出的国有资本提供退出的新渠道。REITs的推出可以开拓税基，高度流动性的REITs市场为财政增添合理税源。

　　REITs的出台可以匹配投资者的投资需求，吸引社会资本和海外资本参与投资，有利于增加不动产行业的资金供给，降低相关企业的融资成本，使整个金融体系在经济的低迷周期中更为稳定。

　　结合中国现状分析，《报告》认为，REITs制度的出台符合当前减税降费的政策取向，可以更好地配合大规模基础设施建设财政支出，广泛吸引社会资本的参与；REITs的推出还可以增加合理税源，改善税收和财政，将预算用于其他领域。此外，国内不动产与银行关联密切，REITs制度的出台可以改善不动产行业的经营，有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，促进金融市场的稳定。REITs的实施将成为供给侧改革的有力抓手，有望盘活现有的大量房地产库存。

　　“历史的进程循环往复，今日的契机已然来临。”北大光华REITs课题组建议，在当前的中国经济形势下，保障经济平稳运行、推动经济转型升级至关重要，REITs市场建设有望成为经济平稳运行的“稳定剂”和经济转型升级的“助推剂”，“应大力推进中国公募REITs试点，中国版REITs的推出正当其时！”

　　REITs： 三类经济体遭遇困难时的共同选择

　　《报告》称，REITs随着1960年美国国会修改《国内税收法》而正式登上舞台，并在过去近60年里获得了长足发展。截至2018年7月，包括全部G7国家在内的37个经济体已经立法推出REITs，REITs全球总市值达到2万亿美元，占全球GDP比重超过2%。

　　在北大光华REITs课题组统计的35个经济体中，有29个均在经济低迷或出现危机时推出REITs制度；仅有比利时、希腊、保加利亚、阿联酋、以色列、越南6个经济体量较小的国家在经济走势强劲的时期出台REITs。

　　而在经济走势不佳时推出REITs的经济体，又可分为三类。

　　第一，已经较为发达的国家，在经济长期低迷时出台REITs。如1960年美国修改税收法推出REITs制度之前经历了1956-1959年的经济低迷；加拿大1994年REITs出台之前经历了1990年起长达4年的经济低迷；日本90年代末在REITs出台前经济陷入低迷甚至负增长；法国、德国、意大利在REITs出台之前都经历了21世纪初期欧洲经济的不景气周期；2008年的金融危机之后，匈牙利和爱尔兰同样经历了经济的长期衰退，随后出台了REITs法规。

各国和各地区REITs出台时的经济形势