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美丽说/2018-11-11/ 分类:创业探索/阅读:
中房报记者 付珊珊丨上海报道 家住武昌的小林最近在酝酿换工作。作为一名房地产项目销售,在提到自己所销售项目时,小林坦言“感觉自己入了一个坑”,其中的缘由更是一言难 ...

  中房报记者 付珊珊丨上海报道

  家住武昌的小林最近在酝酿换工作。作为一名房地产项目销售,在提到自己所销售项目时,小林坦言“感觉自己入了一个坑”,其中的缘由更是一言难尽。

  据小林描述,目前武汉房地产市场行情不如以前好了,“以现在的行情,说实话想达到100%去化率很难了,要么项目配套好装修好,要么性价比高,不然真的很难。”

  一方面,对开发商来说,房子不如以前好卖了,另一方面,对购房者来说,也面临抢到的房不想要、想要的房却买不到的尴尬局面。

  在买方和卖方的博弈之中,当前武汉房地产市场降温已成必然。

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  成交萎缩 去化率降低

  在房地产行业,淡季的成交情况并不能充分说明市场降温程度,但在销售旺季依然卖出淡季的行情,那说明市场真的降温了。今年的“金九银十”正是如此。

  根据武汉房地产开发企业协会网站数据显示,9月武汉新建商品住宅推盘量明显增加,但受刚需盘集中备案等因素的影响,9月成交量反而有所下降。据统计,9月新建商品房成交15989套,同比下降22.5%,环比下降24.87%;成交面积1670743.59平方米,同比下降20.27%,环比下降22.07%。商品住宅成交12914套,同比下降21.03%,环比下降22.69%;成交面积1393381.14平方米,同比下降18.36%,环比下降22.18%。

  10月,随着武汉楼市供应量的增加,成交量也得以回升。据统计,10月武汉新建商品房成交17687套,同比下降14.27%,环比上升10.62%,成交面积1873448.48平方米,同比下降10.6%,环比上升12.13%。商品住宅成交15085套,同比下降7.76%,环比上升16.81%,成交面积1639019.06平方米,同比下降3.97%,环比上升17.63%。

  值得注意的是,与2017年相比,今年9月和10月,成交量和成交面积均同比下滑。

  从去化率来看,武汉当前去化率也在逐渐回归常态。根据中国指数研究院华中分院监测的数据统计,武汉前9个月推盘10.6万套,去化9.54万套,去化率维持在90%左右;而第三季度监测的推盘数据为6.5万套,去化率为88%,近期这一数据已降到85%。如果再区分主城区和远城区,刚需盘和高档盘,有的去化率可能会低到60%。

  中国指数研究院华中分院总监李国政认为,当前武汉市场降温主要表现在新盘上市低开,低于预期价格,而老盘装修标准降低或改成毛坯销售。

  “消费者并不傻,打着精装修的旗号却还像以前一样简单装修甚至装修有很多瑕疵,购房者根本不买账。”武汉东湖高新区一楼盘置业顾问告诉记者,市场行情不好,加之政府限价,开发商只能将精装改毛坯。

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  市场销售分化

  记者通过采访房企管理层和一线销售人员,了解到武汉楼市目前存在分化严重的问题,包括主城区和远城区的销售分化、刚需盘和高档楼盘的销售分化及不同项目的去化分化。

  根据中国指数研究院华中分院的统计显示,武汉前10个月总体住房销售量下滑了25%,其中主城区和远城区的销售表现差异较大。由于武汉六个远城区不限购,所以贡献了六成的销售量,增长明显,反之主城区销量下降超过五成。

  此外,11月7日武汉市房管局扩大刚需选房的范围,提出自2018年11月15日起,将武汉市备案均价低于2万元/平方米(不含2万元/平方米)的商品房项目中销售面积小于140平方米(不含140平方米)的房源优先提供给刚需无房家庭购买。随着武汉刚需优先选房比例的扩大,叠加限价政策、性价比优势以及大量的刚需需求,当前武汉市场刚需盘往往受到追捧而热销。对比之下,高档楼盘由于供应大、需求不足,限购、性价比等因素销售遇冷。

  “从10月底到11月初,有十几个项目开盘,其中地价高则售价高。”禹洲地产武汉区域助理总经理向记者表示,部分项目去化惨淡与当时拿地的楼板价有很大关系,这也是高档盘去化低的重要因素。

  据中原地产不完全统计,武汉当地的楼盘开盘资讯显示,10月30日~11月4日之间,武汉共有16个项目开盘,其中大部分项目开盘去化率达到100%,但据记者了解,中南熙悦项目去化率仅为5%,与同期开盘的其他项目形成明显差异。

  究其原因,从整个区位上来看,中南熙悦所处的东西湖片区近期供应高歌猛进,推盘量大,分散了很多客流;从项目自身来看,中南熙悦当时的拿地楼板价就已达到10133元/平方米,基本与所在片区新房备案均价持平,高地价导致其入市价格推高,18500元/平方米的销售均价已经达到区域高位,因此该项目在性价比上已不具备销售优势;同时,该项目存在老盘未卖完、新盘接踵而来的尴尬处境。

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