机构报告：未来10年城镇租赁市场租金收益近4万亿

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　　经济观察网 记者 张恒 刚刚结束的中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁。

　　那么，中国租赁市场的蓝海有多大？易居研究院发布的《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》显示，未来十年，中国将形成54亿方租赁需求，租金收益近4万亿。

　　2027年全国城镇将形成约1.9亿规模的租房人口

　　基于全国人口数据，可以测算出2017-2027年全国城镇租赁住房的人口规模。数据显示，到2027年全国城镇约有2.1亿人是通过租房来解决居住问题的。

　　基于流动人口的城镇租房人口规模测算，未来10年期间全国流动人口中“租房人口/流动人口”的占比将以每年递增1个百分点的速度演进，即到2027年全国流动人口中有80%比例的人口将通过租房来解决居住问题。据此我们推算出2027年有租房需求的流动人口规模将达到1.8亿人，该数据也近似等于全国城镇范围内的有租房需求的流动人口规模。

　　基于以上两种不同的测算方法，可以看出其测算出的租房人口数量略有差异。我们综合这两类数据，并进行简单算术平均。数据显示，到2027年全国城镇将形成约1.9亿规模的租房人口。

　　基于全国城镇人均租房面积的测算数据，易居研究院给出了2017-2027年全国租房面积总规模的测算数据。数据显示，到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米，相比2017年的水平有较为明显的增长，即增长了59%。这得益于两个因素的变动：有租房需求的人口规模增长、人均租房面积的不断提高。

　　十年后城镇租赁市场供应面积66.2亿平方米

　　全国城镇租赁市场的房源供应由三部分组成：（1）当前市场上用于租赁的存量房源；（2）未来新房交易后形成的租赁房源；（3）租赁用地供应后形成的房源。将这三部分数据进行加总，进而可以得出2017-2027年全国城镇租赁市场房源规模。

　　根据相关数据测算，2017年底全国城镇用于租赁的存量住宅房源规模为39.3亿平方米；2017-2027年，全国城镇住宅竣工市场将受到行业自身调整、租赁市场带来的冲击等因素的影响，其同比增幅会有放缓甚至递减的趋势。基于该判断，我们假定未来10年住房竣工面积将每年递减2%，同时这部分房源中依然会有20%的房源转化为租赁住房。据此我们测算出未来10年全国城镇租赁房源的规模，数据显示，截止2027年此类房源面积将达到20.5亿平方米；经测算，未来10年期间全国城镇累计形成的租赁住房面积测算数据，即到2027年此类房源的总面积将达到6.3亿平方米。

　　基于前面三部分租赁房源面积的测算数据加总的数据显示，到2027年全国城镇租赁房源总面积将达到66.2亿平方米，相比2017年增长了60%。

　　近4万亿蓝海即将到来

　　租赁市场的发展过程，既是租赁需求释放的过程，也是租赁房源供应的过程。租金指标充分体现了租赁需求和供应的关系：租金既体现了承租者的租房消费支出，也体现了出租者的租金收益和回报。

　　从公式上看，全国城镇租赁市场租金规模=全国城镇已出租的房源总面积*每单位租赁房源的租金水平。前面我们对未来10年已出租的房源总面积进行了测算，这里重点讨论全国城镇每单位租赁房源的租金水平。

　　根据易居研究院50城租金数据以及经验判断，目前全国大中城市中，承租一套18平方米的住房，月租金约为900元，据此推算每平方米房源的租金为50元/月。而在中小城市中，承租一套22平方米的住房，月租金约为660元，据此推算每平方米房源的租金为30元/月。综合这两种城市的不同测算结果，我们假定2017年全国租赁市场每平方米房源的租金为40元/月。

　　考虑到CPI上涨、房价上涨、租赁条件改善等因素，假定住房租金每年上调2元/平方米，相当于每年递增4%左右的水平。该假设重点参考了2012-2017年全国城市居民消费价格同比增幅、租赁房房租同比增幅、全国商品住宅成交均价同比增幅等数据。

　　据此，易居研究院给出了2017-2027年全国城镇租赁市场的租金规模。测算结果显示，到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元，相比2017年水平增加了138%。