背靠雅居乐绿地 雅生活欲谋物业“A+H第一股”营收百亿

中华PE:

房地产行业转型如火如荼，物业管理服务成为开发商必争之地。在彩生活、中海物业等赴港上市后，由雅居乐控股、绿地战略投资的雅生活也要在香港上市了。

1月29日，雅居乐公告显示，旗下雅生活服务股份有限公司(简称雅生活)就建议分拆及全球发售刊发招股章程；根据相关安排，雅生活于1月29日至2月2日招股，2月9日挂牌。

雅生活上市后，利用募集资金将继续进行扩大化并购。同时，将寻求合适的时机，再于A股上市，这有助于其获得流动性和政府公共项目，进一步扩张。

雅生活方面去年便提出了五年收入百亿的目标。在此之前，万科物业也提出了营收百亿的计划；随着万科、彩生活、中海、碧桂园、雅生活等的并购扩张，国内物业服务平台进入了白热化竞争阶段。

背靠两大房企

根据招股书，雅生活拟发售3.33亿股股份。其中香港发售占10%，国际发售占90%，供合资格雅居乐股东申请的优先发售包括2783.53万股预留股份。相当于全球发售可供认购发售股份总数的约8.35%。发售价为10.8-14.2港元/股，超额配售权为最多50,000,000股，即发售股份的15%。

假设超额配售权并无获行使，且发售价为每股12.50港元(即发售价范围的中位数)，全球发售可获得的款项净额(经扣除与全球发售应付的包销费、佣金以及其他估计开支)将约为39.83亿港元；雅生活的市值将为约166亿港元。

如若一切顺利，雅生活将于2月9日挂牌上市。

国内物业公司近几年来争相上市，一部分选择香港，如中海物业、绿城服务，一部分选择新三板，如保利物业等。一般为知名房企下属物业公司分拆，或独立第三方物业管理平台。

与此前上市的物业服务公司不同，雅生活背后站着雅居乐和绿地两大知名房企。

雅生活是雅居乐旗下物业管理平台，由后者绝对控股。2017年6月30日，绿地集团将其全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。同年8月17日，绿地集团又以10亿元战略入股了雅生活。

此次收购，绿地集团取得雅生活20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东；雅居乐依然是控股股东，持股72%。

雅生活也因此获得了更多的物业管理项目。在2018-2022年，绿地将确保雅生活每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米物业服务面积的优先获得权。

根据雅生活招股书，在本次全球发售完成后，雅居乐及绿地控股将分别持有雅生活约54%及15%的已发行股本。

雅生活因此拥有了双品牌服务。雅生活董事会联席主席黄奉潮表示，雅生活旗下现有两个物业品牌，即雅居乐物业和绿地物业。

其指出，雅居乐物业在旅游地产、大盘住宅物业管理方面有丰富经验；绿地物业的优势主要在住宅及商用物业，尤其是超高层商业。两者可形成优势互补，将雅生活打造成商用及住宅物业管理的标杆品牌。

上市后，两大股东将继续支持雅生活的发展。雅生活首席执行官刘德明表示，除了之前合作时绿地承诺给到雅生活的物业面积外，未来绿地控股也不排除加大交给雅生活的项目规模。

控股股东雅居乐不仅将其存量和新增项目交由雅生活管理，还将更多业务如验房、销售等也划给了雅生活。

招股书显示，截至2017年9月30日，雅生活在中国65个城市提供物业管理服务，在管总建筑面积约为7620万平方米，服务业主及住户逾100万。

值得注意的是，在上市前，雅生活清理了其与大股东雅居乐的资金关系，包括2016年为支持雅居乐地产业务所做的ABS融资，提前对ABS进行了偿还。

雅生活方面表示，清理债务加上第二大股东绿地10亿的注资以及高管持股平台2亿的注资，使雅生活目前的资产负债率降到了40%。IPO融资之后，资产负债率有望进一步优化。

营收百亿之路

在1月28日的发布会上，刘德明透露，在合适的时机，雅生活未来将寻求在A股上市，要打造成为“A+H”架构的物业公司第一股。

刘德明表示，目前国内物业市场巨大，除了一般开发商设计的住宅、商业物业之外，还有越来越多的公共建筑、政府工程也需要专业的物业团队介入。登陆A股将为获得更多政府项目增加筹码。

在一位券商人士看来，雅生活有意再上A股是为了获得A股市场的资金，以及扩大业务和收入来源。

在2017年，雅生活提出了明确的运营目标，计划到2020年，“力争实现集团年收入达到100亿元”。

彼时刘德明表示，百亿营收的具体构成将分为三部分。其一是自营物业管理拓展，基于雅居乐年均700万平方米的开发量，雅生活通过市场化招投标方式可以拿到其中大部分物业，这将带来40亿收入。其二是外部拓展，2017年的拓展目标是2000万平方米，未来每年的增量将在20%左右。到2020年，外拓业务收入规模将达到20亿元。三是收购产生的收入也将达到40亿元。

这意味着，雅生活来自雅居乐之外的物业服务收入在2020年将达到60亿元，整体达到百亿。

这不是一个容易达成的目标。迄今为止，国内还没有一家物业或社区生活服务平台达到百亿收入的水平。2016年万科物业收入首次过了50亿，2017年上半年超过30亿，预计全年不到百亿；号称平台服务面积超过8亿平方米的彩生活2017年上半年主营收入仅为7.47亿人民币。

雅生活招股书披露，2017年截至三季度，收入也仅为11.69亿元人民币。

目前来看，雅生活扩张迅速。刘德明透露，2017年公司利润2.813亿元人民币，同比增长66.4%，主要来自为第三方地产开发商提供物业管理服务收入，特別是内地中等级的开发商。集团于23个城市已雇用200人销售团队，未来第三方业务前景无可限量；同时，来自政府部门的物业，也同样对集团服务有需求，以提升政府物业的管理水平。

雅生活首席财务官李大龙补充，于2017年10月至2018年1月19日，集团新增物业管理面积达1690万平方米，主要都是来自第三方开发商。

而要实现收入百亿的目标，雅生活的并购还得更大更快。雅生活表示，此次IPO募集的资金，其中约65%或25.89亿港元(以发售价中位数计算)将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟。