传化智联:以智慧物流为名行跑马圈地之实 现金流紧绷

中华PE:

而这一切的根源就在于传化集团的重资产“公路港”业务模式。

传化物流第一次被媒体大规模曝光，是2012年7月时任国务院总理温家宝对成都传化公路港的那次视察。温总理在那次考察中，要求随行调研的时任国家发改委主任张平、工信部长苗圩、商务部部长陈德铭认真总结传化物流经验。

从90年代初期后，中国公路物流始终蒙着一层黑色的面纱，第三方公路物流公司长期垄断，而小物流的“散、乱、差”也是公开的事实，而全国各地物流公司聚集点也是各种“黑恶势力”的滋生地，可以说那时候“守着公路线，就有遍地金”。彼时的传化集团欲做公路物流江湖“盟主”，与此同时，从2012年开始，安能物流、卡行天下等公路物流平台商也开始迅猛发力。

重资产+难盈利的“公路港”模式

“公路港”模式是传化集团在国内首创的一种物流业务模式。

2007年以来，传化集团先后在成都、杭州、苏州三地建立了“仓储+平台”式的公路港。

公路港模式是指，通过建设大型公路港平台，来聚集整合车源、货源、中小物流企业这三方物流资源的方式。所谓的“传化公路港”的商业模式，就如同一个“飞机场”，要有候机屏，候车场，有物流仓库，仓库是大头，对土地资源使用的要求非常高。因此，传化物流的公路港模式毫无疑问属于重资产模式，价格不菲的土地资源叠加项目的建筑成本，已经未来的管理成本，令这个看似创新的“公路港”模式注定只能是负重前行，发展了近十年的传化物流目前也仅是微利经营。

传统的公路港的主营业务包括物流信息服务，物流信息软件开发与销售，公路港物流基地及其配套设施投资、建设开发。而其主要营业收入主要依靠仓储租金和收取物流信息服务费，相对较为单一，且增长速度缓慢。

公路港主营业务萧条 加码房地产业务

仅2017年，据传化智联公告显示，传化物流在长春、漯河、襄阳、西安、柳州等多地设立新的公路港。其中传化智联投资设立的襄阳传化公路港物流有限公司和西安公路港物流有限公司、柳州传化公路港物流有限公司其主营业务都包括——房地产开发经营。

“物流园区的土地价格，只有房地产开发土地价格的几分之一乃至几十分之一。”一位传化集团内部的冯姓风控总监对今日财经头条表示。“除了节约成本外，土地以租赁形式出售也是可以参考的形式。”他强调道。

事实上，早在传化物流创立初期获得杭州传化物流基地的土地时人民日报下属单位人民网(10.700, 0.11, 1.04%)就已经对物流地产进行了质疑。据人民网报道，物流基地是经营性用地，按照国家政策，应该拍卖。传化物流的起家宝地杭州传化物流基地的土地却是政府以低价拨给民营企业的。

就是这块未经拍卖的土地却引发了当时业内对物流地产的大讨论。由于土地自身存在很强的升值潜力，自萧山划归杭州之后，传化物流所在的钱江二桥萧山出口处将成为大杭州的市中心，传化内部人也毫无避讳地话说“做不做物流都无所谓了，因为仅仅那块土地已经大幅升值”。

公路港项目圈地只大不小 

建立一个公路港大概需要多少土地？从传化智联去年以来的签约来看，黄石传化公路港计划占地460亩；柳州传化公路港项目计划占地376亩；宜宾传化公路港项目占地230亩；济宁兖州公路干该项目占地200亩。

在2012年，温家宝视察传化物流问及公路港项目的用地问题时，传化物流前CEO徐水波表示，“建设一个公路港，大概需要50亩至100亩土地”。

然而，从传化智联近年来的圈地模式来看，从未有低于100亩的项目，相反则是愈大愈佳。

以温总理探访的成都市新都区传化物流基地为例，这项规划1000多亩的传化物流基地项目，在2011年被传化集团一分为二，其主营业务为物流服务，第二业务则为房地产开发。

2009年，传化集团投资15亿兴建的成都传化物流基地在新都物流中心正式开业。两年来，作为全国公路港物流的“样板基地”，承担成都北部城市产业结构调整、公路物流转型升级、西部枢纽核心竞争力打造和城市生态环境改善等重任。

今日财经头条查询资料发现，在成都传化物流园旁边，传化·国际新城楼盘在2011年就已经开始售卖。据金融投资报报道，传化·国际新城楼盘所在地为：成都市新都区新都镇物流园区，此期规划面积92940.85平方米，责任方为成都传化置业有限公司。

据公开资料显示，成都传化物流基地总投入15亿元以上，占地1150亩， 81000平米的信息交易大楼，可容纳1300多家的第三方物流企业入驻。这其中并未包括450亩的房地产建设项目。成都传化物流基地信息交易大厅的沙盘模型中，目前建筑传化·国际新城的450亩土地，原本规划的是11栋倒班房，2栋酒店，一栋商务信息大楼和一个设备展销展示中心，其中并没有任何一个区域标示着“商品住宅”。

据知情人透露，成都传化物流基地当初拿地是以工业用地为标准，价格享受政策优惠，远低于当时当地商用价格。

一位要求匿名的中金分析师对今日财经头条表示，传化集团的物流模式，准确地说是地产物流模式，现在确实在向公路物流平台商上过渡。但是，不依托于地产项目，传化集团很难维持如此巨大的资金投入。

分析人士指出，传化物流基地选址都比邻高速公路，商业区位可观。“即使传化不做信息平台，这些商业地块也会升值，传化稳赚不赔”上述分析师指出。

得罪政商关系而出走的徐水波

徐水波，传化物流的前CEO，也就是我们前文说的在温家宝总理调研成都物流公路港时陪同的传化高管。

徐水波从TNT大中国区人力资源总监，到天地华宇CEO，再到传化物流集团CEO，他走过了华丽的职业路径。

2011年12月1日徐水波正式以创业者身份出任传化物流集团的CEO（总裁）一职，加盟传化物流，开始目标千亿业务额的新一轮宏伟征程。2012年，传化萧山、苏州、成都物流基地的货运量，就超过了中国公路零担物流公司排名首位企业的十倍。然而，2013年，徐水波突然离职，带着传化物流核心团队创办天地汇。

业内对于徐水波也常常评价其为“怪才”。26岁出任世界500强的人力资源总监，曾走过四家大公司、创过业，负责数次公司重组和并购，有过互联网公司的创业经历和中国民营企业境外上市的经历。

然而，就是这样一个为传化物流打下江山雏形的功臣为何要离开老东家另起炉灶？

坊间传言，徐水波的离开核心原因是管不住自己的嘴。熟悉徐水波的人都知道，他是一个“语出惊人直指行业弊病，并且不忌讳与同行进行比较”的怪胎。2012年7月，徐水波在接受外媒采访时再范“大嘴巴”的毛病，抛出了两条惊人的观点——“行政割据导致中国物流低效”和“政府是物流低效症结”。

对于传化物流而言，政商关系一直是传化集团发展的根本，其土地供给、政策红利都是物流企业发展的核心要素。而徐水波的此番言论令传化的政商关系陷入紧张。政府一面向传化物流要地给地，要支持给支持，到头来却将自己换成物流低效症结的始作俑者。

“从徐水波离开传化后做的事情来看，他依然对公路港有执着的追求，只是在传化内部受到了排挤，从他带走那一票人也不难看出，他才是那时候传化物流的核心。”一位接近徐水波的匿名人士对今日财经头条表示。

传化集团的政商关系有多强，举一个例子就可以略窥一二。2016年12月26日下午，杭州市萧山区科技城核心地块27-29号被当地企业传化集团获得。三幅地块以接近底价成交，楼面均价不足4000元/平方米。传化集团顺利拿地，此次拍卖前，多家企业称无法从国土局获得土地出让文件。此次拍卖共有三宗地块。其中27号地块，传化集团在第二轮拍下，成交价格为10.74亿元；28、29号地块无人与传化集团竞拍，以底价成交，成交价格为9.87亿元、17.91亿元。