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　　中房报记者 付珊珊丨上海报道

　　家住武昌的小林最近在酝酿换工作。作为一名房地产项目销售，在提到自己所销售项目时，小林坦言“感觉自己入了一个坑”，其中的缘由更是一言难尽。

　　据小林描述，目前武汉房地产市场行情不如以前好了，“以现在的行情，说实话想达到100%去化率很难了，要么项目配套好装修好，要么性价比高，不然真的很难。”

　　一方面，对开发商来说，房子不如以前好卖了，另一方面，对购房者来说，也面临抢到的房不想要、想要的房却买不到的尴尬局面。

　　在买方和卖方的博弈之中，当前武汉房地产市场降温已成必然。

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　　成交萎缩 去化率降低

　　在房地产行业，淡季的成交情况并不能充分说明市场降温程度，但在销售旺季依然卖出淡季的行情，那说明市场真的降温了。今年的“金九银十”正是如此。

　　根据武汉房地产开发企业协会网站数据显示，9月武汉新建商品住宅推盘量明显增加，但受刚需盘集中备案等因素的影响，9月成交量反而有所下降。据统计，9月新建商品房成交15989套，同比下降22.5%，环比下降24.87%；成交面积1670743.59平方米，同比下降20.27%，环比下降22.07%。商品住宅成交12914套，同比下降21.03%，环比下降22.69%；成交面积1393381.14平方米，同比下降18.36%，环比下降22.18%。

　　10月，随着武汉楼市供应量的增加，成交量也得以回升。据统计，10月武汉新建商品房成交17687套，同比下降14.27%，环比上升10.62%，成交面积1873448.48平方米，同比下降10.6%，环比上升12.13%。商品住宅成交15085套，同比下降7.76%，环比上升16.81%，成交面积1639019.06平方米，同比下降3.97%，环比上升17.63%。

　　值得注意的是，与2017年相比，今年9月和10月，成交量和成交面积均同比下滑。

　　从去化率来看，武汉当前去化率也在逐渐回归常态。根据中国指数研究院华中分院监测的数据统计，武汉前9个月推盘10.6万套，去化9.54万套，去化率维持在90%左右；而第三季度监测的推盘数据为6.5万套，去化率为88%，近期这一数据已降到85%。如果再区分主城区和远城区，刚需盘和高档盘，有的去化率可能会低到60%。

　　中国指数研究院华中分院总监李国政认为，当前武汉市场降温主要表现在新盘上市低开，低于预期价格，而老盘装修标准降低或改成毛坯销售。

　　“消费者并不傻，打着精装修的旗号却还像以前一样简单装修甚至装修有很多瑕疵，购房者根本不买账。”武汉东湖高新区一楼盘置业顾问告诉记者，市场行情不好，加之政府限价，开发商只能将精装改毛坯。

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　　市场销售分化

　　记者通过采访房企管理层和一线销售人员，了解到武汉楼市目前存在分化严重的问题，包括主城区和远城区的销售分化、刚需盘和高档楼盘的销售分化及不同项目的去化分化。

　　根据中国指数研究院华中分院的统计显示，武汉前10个月总体住房销售量下滑了25%，其中主城区和远城区的销售表现差异较大。由于武汉六个远城区不限购，所以贡献了六成的销售量，增长明显，反之主城区销量下降超过五成。

　　此外，11月7日武汉市房管局扩大刚需选房的范围，提出自2018年11月15日起，将武汉市备案均价低于2万元/平方米（不含2万元/平方米）的商品房项目中销售面积小于140平方米（不含140平方米）的房源优先提供给刚需无房家庭购买。随着武汉刚需优先选房比例的扩大，叠加限价政策、性价比优势以及大量的刚需需求，当前武汉市场刚需盘往往受到追捧而热销。对比之下，高档楼盘由于供应大、需求不足，限购、性价比等因素销售遇冷。

　　“从10月底到11月初，有十几个项目开盘，其中地价高则售价高。”禹洲地产武汉区域助理总经理向记者表示，部分项目去化惨淡与当时拿地的楼板价有很大关系，这也是高档盘去化低的重要因素。

　　据中原地产不完全统计，武汉当地的楼盘开盘资讯显示，10月30日~11月4日之间，武汉共有16个项目开盘，其中大部分项目开盘去化率达到100%，但据记者了解，中南熙悦项目去化率仅为5%，与同期开盘的其他项目形成明显差异。

　　究其原因，从整个区位上来看，中南熙悦所处的东西湖片区近期供应高歌猛进，推盘量大，分散了很多客流；从项目自身来看，中南熙悦当时的拿地楼板价就已达到10133元/平方米，基本与所在片区新房备案均价持平，高地价导致其入市价格推高，18500元/平方米的销售均价已经达到区域高位，因此该项目在性价比上已不具备销售优势；同时，该项目存在老盘未卖完、新盘接踵而来的尴尬处境。