海南遇上兰州 调控将如何走？

　　即便新一年释放出新额度，但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款30%)并未放松。

　　新年刚到，楼市调控就开始分化了。从2018年1月1日起，海南实施新一轮分税制财政体制，非房地产税收向县市倾斜，房地产税收向省里倾斜，以引导市县摆脱对楼市的过度依赖。同时，为保留更多嫩甜的空气、碧绿的海水、洁净的海滩，海南祭出了史上最严苛的土地管理措施，建设用地总量和强度双控。而千里之外的西北兰州，则“敢为人先”地松绑了限购政策，非核心区取消了限购，核心区非户籍仍限购一套，但取消社保、纳税要求，取而代之的是三年限售。

　　不是说好的，保持调控政策连续稳定，甚至连喘气歇脚的念头都不能有吗？海南强化调控，兰州松绑调控，丈二和尚摸不着头脑。事实上，这就是分类调控，分清事权，向长效机制转换。限购从来都是短期的，楼市情绪高昂甚至失控的情况下，限制购买资格才是杀手锏。但经验证明，市场和购买力之间搭起防火墙时，下一波需求也在积蓄中。本轮房价暴涨，需求狂热，完全是地方过度依赖和杠杆这“两把火”烧的。现在，长效机制加快推进，两把火下面的薪正在抽走。

　　海南革新省和市县分税制，让地方依赖楼市这个阳谋大白于天下。西北要大力推进城镇化，相对落后的兰州要建基础设施，可以依赖。但是，中国只有一个有碧水蓝天和天然氧吧的海南，它不能依赖楼市，上世纪90年代泡沫破灭的伤现在还没好(海南产业基础差)。试想，本地居民年可支配收入刚过2万元的省份，80%的购房者是投资客，千万元级别的房屋销量排全国前五，这个地方的楼市风险有多大！因此，海南这样特殊的地方，一定要切断楼市依赖的脐带。

　　土地财政不是坏事情。美国经济复苏也靠楼市，关键是土地财政和房地产税收用在刀刃上。“开正道、堵旁门”的财税改革，地方债务规范，房产税改革都在进行时。但是，罗马城非一天建成，现有的制度下、城镇化模式下，还不能切断对土地财政和房地产的依赖。既然如此，一方面要在“补短板”的供给侧改革新重点下，将政府收入用于民生诉求上，以推进以人为本的城镇化，让新市民扎根；另一方面，落实地方主体责任，分清中央地方事权。

　　过去，老说中央地方财权事权不对等。现在，中央经济工作会议讲得很清楚，“分清中央地方事权”。未来调控中，中央负责“定调子、管宏观”，地方要做好差异化“落地”。土地财政、房地产税收的财权给到你，但控制房价上涨和楼市泡沫的事权也要对等承担。要处理好楼市和财政、经济的关系，不能靠“加杠杆”稳增长、不能靠托底房价攫取土地财政和房地产税收。目前，预警式调控的长效机制已建立，一旦房价上涨突破界限，就发出预警函，约谈问责随之而来。

　　限购的负面问题很突出，一旦楼市稳定了，限购即可撤出，但一定要把投资投机需求挡在外面，限售无疑是较好的筛选手段。以限售代替限购，一方面可以避免限购挫伤改善型需求，另一方面，限售直接降低交易频率、流动性溢价，避免短期大规模买入和卖出，真正落实“房住不炒”。国家屡次强调调控政策稳定连续的情况下，兰州对调控政策做“结构性”调整，无疑动了一番脑筋，也得到了认可。当然，认可的前提是，作为另一把火的杠杆，也被控制住了。

　　即便新一年释放出新额度，但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款30%)并未放松。以深圳为例，目前按揭投放周期延长至4-6个月，而去年初仅为2个月左右，且每月仅投放80亿(2016年月平均投放近200亿)。作为今年经济工作“三大攻坚战”之首的金融“去杠杆”，推进力度很大，房贷利率持续走高。杠杆控制住了，楼市就控制住了，国家有这个决心和信心。新年伊始，海南被问责后强化调控，并涉及到税改，严格供地管制，而兰州则适时调整政策，这既是调控“一城一策”的深化，也是迈向长效机制的开始，可谓新年新景象。（李宇嘉 供职于深圳房地产研究中心：）