需求释放打响房价“复苏”之战 调控还能奏效吗？

　　近期楼市不太平静，第五轮调控逐渐在全国范围内蔓延开来。

　　昨天，中估联数据分析了杭州“摇号购房”政策所可能产生的影响(回顾：杭州开启“摇号购房”政策 哪些城市会跟进？)，事实上，同期出台政策的城市不止杭州。

　　据中估数库监测，超10城出台了新的调控政策。西安在30号跟进摇号；深圳新出“三价合一”政策；海南则把行政调控进行到底，除了最严限购政策外，部分区县完全禁止外地人购房；安徽阜阳加入限价以及限售的队伍……

　　楼市现状：多地房价出现大幅度涨跌

　　中估联数据近期梳理了各个城市的房价变化情况，发现了一些不一样的地方，我们先看一下全国部分大中城市近一年房价变化情况：

　　可以看到，南京、厦门、沈阳、哈尔滨等城市房价出现下跌，与之相反的是成都、西安、青岛、济南等城市房价却出现上涨，且涨幅不小，事实上，这种上涨是全国性的。

　　咱们今天来讨论下，这些城市房价出现波动的原因。整体而言引起房价上涨的原因可以分成两类，一类以成都、西安、郑州为代表的人口大量流入而导致的需求量激增城市，另一种则是以青岛、济南、乌鲁木齐为代表的棚改城市。咱们分别来看一下：

　　人口流入——“抢人大战”，效果显著

　　成都、西安、郑州都是在2017年“抢人大战”中的明星，是最早出台人才引进政策的城市。

　　成都和郑州在2017年常住人口增长量分别为12.71万人以及15.7万人，与往年相比差别并不算显著，但在结构上大学生的比例提升较多。

　　而从户籍人口来看，人口增速更为显著，以西安为例：从 2017 年 3 月新落户政策正式实施至 5 月底，户籍人口增加逾 6 万人；至 2017 年底人口净流入逾 18 万人，相当于过去 5 年的总和；户籍人口增加 24.5 万人，是 2016 年增量的 4 倍多；再从结构上看， 据公开资料显示，目前西安平均每天落户博士 100 人、本科 1000 人。

　　人口，尤其是高素质的人口体量本身就是巨大的竞争力，“抢人大战”还未落幕，但是从目前看来，成都、西安、郑州三个城市已经由于大批人才的落户催生了巨大的需求量，抬高房价。

　　棚改——助力去化，效果持续发酵

　　2018年棚户区改造总目标为580万套，比2017年降低20万套，但货币安置政策依旧不变。青岛、济南、贵阳和乌鲁木齐都是典型的棚改大户，其中青岛2018年计划启动棚户区改造3.5万套，贵阳5.8万套，济南6万套，乌鲁木齐截止到3月已完成17万套的拆迁，预计到年底要完成20万套。

　　如果说 “抢人大战”引起带来的人口对房价影响属于长期影响的话，那么短期房价的大幅增长就与棚改货币化密不可分了。

　　


　　相比之前的棚改政策，近期的棚改政策资金面更加宽松，渠道也更为丰富，地方的棚改需求结合“房票”、货币化安置等内容或使促进当地房地产市场的繁荣，也可能对周边热点城市的房价产生外溢作用。棚改力度和规模最大的济南、青岛、贵阳和乌鲁木齐均属此类。

　　中估联观点

　　回过头来看出现涨幅的几个城市，无论是“抢人大战”还是棚改计划，实质上都是需求端增加导致的房价上涨。另一方面，随着房地产市场的逐步稳定，几轮调控所抑制住的需求也开始释放。

　　从供给端看，根据国家统计局的数据，截至2018年2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也就是说，全国商品房库存已经降至3年前的水平，去库效果显著。再加上近期调控政策多为“限售”“限价”等供给端限制政策，房地产的供需关系出现了新的变化。

　　这种供需关系的变化造成了目前房地产市场的“复苏”现象，但从国家无间隙政策跟紧现状来看，未来一段时间内，房地产调控政策收紧的概率仍然很大，但不会再用一刀切的模式，“因城施策”甚至“因区施策”模式将会在第五轮调控中得到深化。

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