北大光华启动中国REITs论坛，业界称具“里程碑意义”

　　当越来越多的目光聚焦于中国即将崛起的庞大的不动产投资信托基金市场，北京大学光华管理学院再次走在了时代的前列。6月19日，在光华管理学院，中国REITs论坛正式启动，建立了一个聚集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构中坚力量的高端平台，旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国REITs市场的建设和发展。

　　多位业界人士称这是“中国REITs发展史上具有里程碑意义的一天”。

　　当天，《中国REITs论坛发展规划》和《中国REITs白皮书》也在首届中国REITs论坛上正式发布。多位政策部门和监管机构的官员、知名专家和业界人士齐聚光华，围绕“中国REITs市场建设与金融改革”的主题给出了有深度、有温度的发展建议。

　　论坛召开仅两个月前，中央财经委员会于2018年4月2日举行了成立以来的第一次会议，强调打好三大攻坚战，列在首位的就是防范和化解金融风险。作为落实中央会议精神的重要举措， 4月25日，证监会及住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业发展证券产品，明确提出试点发行REITs。

　　市场敏锐地捕捉到了这一热点。6月19日举行的首届中国REITs论坛吸引了众多热心产业发展的各界人士，报名平台开放几个小时后就已爆满，当天同时在线观看网络直播的观众人数高达数十万。

　　88岁高龄的北京大学光华管理学院名誉院长、著名经济学家厉以宁教授亲临位于光华2号楼的论坛现场，带来了题为《培养更多的新型企业家》的开场主旨演讲，探索解决中国问题的创新思想。厉以宁教授以经典的“推销员到寺庙推销梳子”案例为例，说明一个产品的关键在于产品功能的开发。他认为，现在的企业家精神已经与早期不一样。创新不再仅是新生产要素的重组，更重要的是信息重组，掌握越多的信息量，就越有可能实现创新，越有可能实现成功。

　　厉以宁教授为中国REITs论坛亲笔题词，并同中国证券投资基金业协会会长洪磊、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏、中联基金合伙人周芊及光华管理学院院长刘俏教授共同为中国REITs论坛揭幕。十二届全国政协副主席、全国工商联原主席王钦敏也到场见证了论坛的启动。

　　在改革开放进程中走过33年历程的光华管理学院，已经成为亚太地区最优秀的商学院之一。光华思想力平台扎根中国大地，紧紧围绕中国经济和商业实践开展研究，讲好中国故事，贡献中国方案。从2017年6月开始，北大光华中国REITs研究中心陆续发布了4份白皮书，论述中国REITs制度建设、预测中国REITs市场规模，给出脚踏实地的发展建议。6月19日，根植燕园独立自由之精神，立足北大光华思想力，为了中国REITs的健康发展，中国REITs论坛开启了新征程。

　　“光华管理学院的座右铭是‘因思想，而光华’。厉以宁教授所讲的创新就是光华思想的灵魂。当下我们研究的REITs，可以说是目前最重要的思想创新、理论创新和制度创新，光华又一次在引领思想创新方面走到了全国的前列。” 国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问孟晓苏在论坛演讲时说。

　　何谓REITs

　　不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)于1960年发源于美国，自20世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展，全球市值目前已达1.8万亿美元。

　　REITs通过长期持有各类成熟不动产，获取稳定现金流，实现不动产的小额投资和按份交易，让投资者得以分享不动产日常收益和增值回报；REITs追求稳健收益，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等长期资金的优质投资标的。根据Bloomberg统计数字，截至2018年6月17日，在美国上市的REITs约有273只，总市值规模达1.13万亿美元。REITs持有和运营的物业多达12种，包括零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、仓储、租赁住房、林地和其他，基础资产类型十分广泛。

　　光华的足迹

　　论坛与会嘉宾一致认为现在正值中国REITs市场崛起的前夜。而在此之前，光华管理学院已经为这一场不动产证券化的大潮做了充足的学术储备。

　　据刘俏院长介绍，除了已经发布的四份白皮书外，年底前北大光华中国REITs研究中心还有六个白皮书计划发布，对中国版REITs的方方面面做出详细的论述。光华的多位教授和诸多业内专家参与其中，国内唯一专注于REITs业务的不动产基金公司——中联基金提供了大量案例和分析，课题组同政府和监管部门也保持了密切沟通。

　　光华管理学院院长助理、金融系副系主任张峥教授代表光华思想力REITs课题组在论坛现场正式发布了《中国REITs白皮书》，介绍了其中的核心观点。课题组认为公募REITs有重要的意义，是金融服务供给侧改革的重要抓手。据光华估算，中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。“这个数字其实是低估的。展望未来，中国的公募REITs市场应该会远超美国这样的市场。” 张峥说。关于现阶段国内推出REITs采取什么样的方案，课题组对比了多个方案，其中公募基金+ABS是现阶段试点的优选。

　　白皮书指出，REITs会对国内的租房市场带来“翻天覆地的变化”，能够有效改善租赁住房市场的结构，提升运营水平和服务质量。“按照我们观察到的全球的实践，租赁住房REITs在整个的租赁住房市场里发挥了引领的作用。它对于实现中央坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’这样一个定位，有重要的意义。”张峥说。

　　在这一系列研究中，光华还为建设雄安新区的国家战略量身定做了一个报告，思考如何运用REITs推动雄安新区摆脱中国区域经济发展的传统逻辑，摆脱房地产对高负债的依赖，实现高质量发展。

　　张峥表示，光华接下来的研究会着眼于REITs作为货币政策工具能够发挥的独特作用和基础设施REITs发展等方面。以REITs市场为代表的金融创新也会体现在光华未来的课程设置中。

　　群英荟萃的顶级平台

　　中国REITs论坛由北京大学光华管理学院与中华全国工商业联合会主办，由北大光华中国REITs研究中心与中联基金承办。刘俏院长表示，该论坛定位为高端的非盈利组织，将邀请不动产领域国内外学术界、实业界、政策界的领军人物和专家担任嘉宾，邀请监管机构、交易所、知名的企业共建，旨在促进各方合作，推动不动产金融领域研究发展。

　　论坛致力于聚集各相关领域的中坚力量和有识之士进行最高水平的学术研究、政策研究和行业研究，为国家和社会解决不动产金融的重大问题提供研究支持，为金融改革提供学术基础，为金融监管部门提供政策分析，为市场建设和发展提供方案和技术，以此来推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范和不断进步。

　　未来中国REITs论坛将结合商业实践和行业动态，发布白皮书或研究报告，以年度论坛、闭门研讨会、公开讨论等形式组织各类交流活动，推动一批以REITs为主题的研究项目。

　　此外，中国REITs论坛将联合北大光华中国REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行对中国的REITs发展进行长期关注，定期编制、发布并更新中国REITs指数，反映市场变化。

　　论坛还将围绕中国REITs市场建设这一主题，推动相关法规的出台、行业标准的制定，推行行业的最佳实践，打造监管、行业机构与学术机构的交流平台，并秉承光华管理学院的优秀传统，搭建专业人才培养体系，为中国REITs行业培养专业人才、领军企业领袖和新型企业家。

　　除主题演讲外，当天还举行了以“共建REITs市场健康发展良好环境”为主题的圆桌论坛，汇集了多名REITs行业管理的重要人物和深度市场参与者。参与嘉宾包括证监会公司债券监管部债券监管一处副处长闫云松、苏州工业园区国有资产控股发展有限公司董事长钱晓红、招商银行资产管理部副总经理陈萍、光控安石工业地产事业部总经理李益谦、金杜律师事务所合伙人方榕、中诚信证券评估有限公司执行副总裁岳志岗、戴德梁行高级董事和北中国区估价及顾问服务部主管胡峰及普华永道中天会计师事务所管理委员会合伙人陈静。圆桌论坛由中联基金总经理何亮宇和中联基金董事总经理柯春欣分别主持。光华管理学院金融系杨云红教授等参加了下午的其他对话环节。

　　广东广播电视台主持人简翎主持了当天的活动。

　　REITs 市场发展“正当其时”

　　中国证券投资基金业协会会长洪磊多年来一直致力于推进REITs的建设。在北大光华中国REITs论坛上，洪磊指出国际金融危机以来，我国经济金融格局发生了重大变化，主要特征是结构性失衡。“解决上述问题的选项之一就是大力发展REITs……这也是资本市场供给侧改革的重要内容。”

　　他列举了REITs的多项优势，比如微观上可以盘活存量资产，宏观上可以实现长期资金与长期资产匹配，减少金融期限错配，降低实体经济杠杆率。REITs可以成为大资管结构性调整的有效工具，为理财资金退出非标提供替代性方案，还可以成为住房市场结构调整的有力工具，实现“房住不炒”和民众对美好的生活向往。

　　“例如，可以在城市郊区建设养老型社区，定向置换中心城区现有住宅，置换出的中心城区住宅由REITs长期持有，向工作人群提供租赁住房，获得租金收益；老年人群适度退出核心区，变现资金用于养老社区的晚年生活。”洪磊说。“通过这种结构性置换，可以显著改善城市空间结构和住房结构，同时提升年轻人群和老年人群的生活幸福感。”

　　刘俏院长在演讲中特别强调：“未来一段时间中国不动产市场有可能从增量时代进入存量时代。”在这样的背景下，REITs这样一个呼唤已久的创新金融产品有利于“三去一降一补”这样的宏观经济政策的实现。刘俏特别强调REITs能够提供一个比较准确的定价的“锚”，使资产定价更合理，起到优化资源配置的作用。

　　另外，当前中国房地产的存量资产价值已经超过美国，目前约合280万亿人民币。“假如其中有10%的部分能够被证券化，会增加28万亿的金融资产，相当于现在股票市场市值二分之一。这样一个庞大的市场正呼之欲出。”刘俏说。

　　“2017年中国个人可投资的金融市场财富总量已经到了142万亿人民币，2021年预计达到220万亿。但在这个财富管理市场，我们缺乏比较好的风险稳定、收益可观的投资产品。REITs会给中国的财富市场带来巨大的变迁，甚至是革命性的。”他表示，REITs也为大量普通投资者提供了一个门槛相对较低、收益比较稳定的参与到国家经济结构转型的过程中来的普惠性机会。

　　刘俏指出，“REITs并不局限于房地产，但仅就房地产而言，这样一种不动产金融的新品种可以把传统的开发和销售转变成一次性销售加持续性收入并重的方式，带来房地产转型升级的契机，可能在未来一段将成为中国房地产金融的一个主流工具。”

　　“我们评估，目前推出中国版的REITs条件是成熟的。大力推进中国公募REITs正当其时。”

　　国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏长期致力于推动REITs在中国的发展。他表示，REITs可以帮助实现我国地方政府公共资产证券化，有效化解地方债。

　　孟晓苏团队为中国地方政府资产证券化设计了基本思路，归纳起来有四点：基金置换权益，政府获取现金；实行内部管理，避免人员下岗；基金入市交易，丰富资本市场；到期原价回购，增值全归政府。

　　业界先行者看REITs

　　广州越秀集团在房地产REITs方面已经有比较长时间的实践。越秀REITs作为第一只以中国内地资产为标的、在香港上市的REITs产品，开辟了中国不动产融资的新渠道，为中国国内REITs上市提供了重要的理论和现实基础。越秀集团董事长、第十二届全国人大代表张招兴曾多次提交开展公募REITs试点的议案，推动了中国REITs市场的发展。

　　张招兴在论坛致辞中介绍，香港特区2005年开始推出公募REITs，经过13年的发展，REITs已经成为香港资本市场重要的组成部分，截至目前共有10支REITs，总资产超4000亿港元，市值2600亿港元，持有和运营的物业以商场、写字楼、酒店为主。REITs进一步完善了香港的资本市场，吸引了新的国际资金，对香港的发展带来显著的聚合效应。另外，REITs市场建设有利于弱化房地产市场的投机行为，促进长效机制的建立。香港REITs的风险水平基本上介于股与债之间，综合回报率与股票差不多，稳健的收益水平吸引了来自多国的投资者。

　　中国REITs的明天

　　据统计，截至6月15日，现在大陆市场上发行的类REITs规模是764.79亿元，持有和运营的资产涉及到住房、购物中心、写字楼、酒店、仓储物流各个方面，同国外的情况类似。

　　“截至目前，我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的‘准REITs’或‘类REITs’，其原因值得深思。”洪磊在致辞中说。“长期以来，我们对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。这也是2004年政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因。”

　　他指出了我国REITs发展中需要解决的几个问题：基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高。

　　为此，洪磊建议在《证券法》修订完成前，可比照CDR做法，先行制定REITs管理办法；打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育。另外，以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革。

　　怎样才是好REITs？

　　周芊演讲

　　除了方方面面的探索，论坛嘉宾还给未来的投资者提供了务实的建议。

　　在回答“什么样的REITs才是好REITs”的时候，中联基金合伙人周芊说要投“三好学生”型的REITs，因为REITs里面有很多的关联交易，比如开发能力、运营情况、管理情况、是否规范等，都会直接影响到REITs资产的价格。“如果是坏孩子，在这个市场是没法生存的。”

　　中联基金是国内REITs领域的破冰者及开拓者，几乎囊括了REITs市场全部里程碑项目，市场占有率保持国内第一。

　　周芊说，具体说来“三好学生”主要看三个方面：

　　管理人要管得好，不仅是规范和规矩，而且要知道怎么管好它，提升它，更好地服务于客户的战略；

　　底层的资产和现金流要好；

　　选一个好的窗口和好的契机。

　　周芊在致辞中强调，从宏观意义上来说，不应该把REITs看作一个产品，而是一条产业链，“基于REITs的投资和开发，基于REITs的价值提升，REITs投资基金，甚至用REITs作为基础资产再来做的复合的衍生品，以及以REITs为核心的解决方案，它是一个市场”。

　　光华思想力

　　“光华思想力”是北大光华的智库平台，旨在立足新时代中国，遵规范的学术标准，循前沿的科学方法，做世界水平的中国学问。“光华思想力”扎根中国大地，紧紧围绕中国经济和商业实践开展研究；提供政策建议和咨询，服务经济社会发展；研究市场规律和趋势，服务企业前沿实践；讲好中国故事，提升商学教育，支撑中国实践，贡献中国方案。