买房公摊面积坑你没商量 官媒纷纷对“公摊面积”发出质问

　　辛辛苦苦大半辈子赚的钱，买了100平方米的房子最后只能得70平方米，公摊面积对于业主来说就是哑巴吃黄连有苦难言。由于目前我国尚无详尽的法律对其加以约束，公摊面积一直是令购房者头疼的问题。

　　哪些属于公摊面积根据？

　　2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

　　1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

　　这意表示，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

　　不同建筑的公摊面积是怎么样呢？

　　无电梯的多层建筑：正常公摊率为5％－10％，很少超出10％。

　　有电梯的板式小高层建筑：公摊率为15％－20％。

　　有电梯的板式高层建筑：公摊率为18％－25％。

　　有电梯的塔式小高层建筑：公摊率为18％－22％。

　　有电梯的塔式高层建筑：公摊率为20％－30％

　　如何计算公摊面积？

　　公摊面积计算公式：

　　①建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

　　②公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；

　　③公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积；

　　④套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

　　公摊面积越小，意味着得房率越高，购房者花在不可支配面积上的钱也较少。但是公摊面积过小，也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度。不过值得注意的是，得房率越高并不一定代表公摊面积越少，如果将赠送面积计入套内面积，得房率自然就“拔高”了。零公摊也是这个道理。

　　公摊面积是怎么来的呢？

　　中国的公摊制度起源于哪里呢，是香港，可是如今香港已经在民意压迫下取消了这个制度，大陆依然还继续使用，成为了全球独树一帜的奇葩房产制度。

　　公摊制度是香港独创的发明，全世界都没有，这个制度是怎么出现的呢。

　　1952年之前，全世界的房子都是整栋出售的，整栋楼从地皮到建筑全是你的，自然也就没有公摊这个说法了。那个时候的楼房是真的贵，现在你买一套房嫌贵是吧，要是让你一口气买5层楼你有没有这个能力？

　　那个时候，没有几个人有能力买房，买得起房产的都是大富豪，非常难以销售，为了加速资金回笼，某个香港地产商发明了新办法，那就是把楼房拆开销售，每一层销售给一个人，一栋5层卖给了5个人。在律师的帮助下，注册时由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权，规避了法律问题。

　　这一下好卖多了，这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大，依然有很多人买不起，为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。

　　这一下购房的门槛再度大幅降低，总价急速缩小自然好卖，但是这种卖法引来了一个严重的问题。

　　当把一个五层楼拆成5份，每层楼卖给一个人的时候，没有任何争执，公用面积大家平均承担成本就可以了，因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了，每一个户型的样子、占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

　　于是香港地产商就想出了一个法子，他们按照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来，公摊二个字的原意，就是公共摊派。

　　于是，公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度，后来推广到了台湾，然后推广到了大陆，成为了真正意义上的中国人特色地产制度，其他所有国家，均没有公摊这个概念。

　　公摊面积坑你没商量

　　1、公摊面积1=1＞2规则。随着房价的上涨，开发商看到了更多的赚钱由头，既然公摊面积业主不知情，也不知道该怎么测量(或者说个体业主根本无法测量出来实际公摊面积是多少，有谁有能力有精力、知道怎么测量小区实际公摊面积？)，如果开发商与测量公司达成一致，把3万平米的公摊面积改成5万平米，也是可以的，业主只能被动接受这个面积结果。我们都知道公摊面积也是要计算房价的，按照15000元/平米的房价来算，多计入2万平米的公摊面积开发商就白白多收3亿元，然后给每个业主多分摊一点点。根据业内习惯，合同上的公摊面积绝对是大于实际公摊面积的，这就是公摊面积1=1＞2规则。

　　2、物业、开发商、税费都高兴。公摊越来越成为了一个藏污纳垢的地方，只有业主和购房者是打掉了牙还往肚子里咽，除此之外任何人都高兴，开发商可以巧妙利用这个面积做更多面积出来，房价计算、物业计算、契税等计算都是按照合同总面积来的，就算是北方的取暖费都是按照总面积(包括公摊)面积来算的，试问公摊区域取暖了吗？感觉不合理的的只有业主而已。

　　3、公摊面积，会重复收钱。既然业主为公摊面积买单了，那么这些面积的使用权就应该归属业主所有，例如电梯位置的广告收入、小区门口的广告收入应该归属于业主所有，而实际则没有。再例如很多小区应急消防区域已经计入公摊，开发商又划上车位对外出租收取租金，业主已经买单，开发商则要二次收钱，如果一个车位10万元的话，一个小区有300个车位，那就可以多收3000万元。

　　前几天，新华社发表一篇文章对公摊面积发出质疑，认为这是侵占了购房者应有的利益，质问是否应该予以取消；在此之后的3天，人民日报也同样发表类似文章，对公摊面积存在的问题分析，指出公摊面积的不合理之处，人民日报、新华网双双对“公摊面积”发出质问。

　　公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。