刚需买房基本无望!北京公积金新政，释放了什么信号?

　　用公积金买房没那么容易了。

　　9月13日，北京市公积金管理中心发布公告称，从9月17日起，居民购房在使用公积金贷款时将执行“认房又认贷”的政策，凡是有过住房贷款记录的购房者都不能再按照首套房贷款政策来执行。

　　同时，公积金贷款将与缴存年限挂钩，缴存1年可贷10万元，缴存12年才能贷到最高额度120万元。

　　这是北京楼市继去年“3·17”新政后再度传来的收紧信号。

　　六大变化 刚需买房基本无望

　　一、认房又认贷，首套房首付比例提高至35%

　　之前判定首套，只看北京有没有房;现在“认房认贷”，要看全国范围贷款记录，只要曾经用过商贷或公积金贷，统统算二套。

　　具体的适用贷款政策，见下方表格。

　　


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　　相应地，采取公积金贷款购房的首付比例也有所调整。购买经济适用住房首付款比例不低于20%，购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%。此二者以外，购买普通自住房为首套房的首付款比例不低于35%，为二套房的不低于60%;购买非普通自住房为首套房的首付款比例不低于40%，为二套房的不低于80%。

　　同时，新政下调了二套房公积金贷款的最高额度，从80万元下调为60万元。以现在的房价，60万就是杯水车薪。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，北京公积金占交易比例不高，平均在20%左右，但这个政策影响下预计起码这比例里的一半需求将只能选择商业贷款或者全款。

　　二、贷款额度与缴存年限挂钩 每缴存一年可贷10万元

　　过去，公积金贷款的最高额度是120万元，缴存时间的长短不会影响额度。新政则实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。

　　《通知》规定，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

　　“这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，当下北京市场平均购房年龄在28岁左右，按照新政，公积金贷款大约只能贷50万左右。”中原地产首席分析师张大伟说，受新政影响，预计起码一半的购房需求将只能选择商业贷款或者全款。

　　三、贷款期限最长不超65岁，月还款额不超月收入6成

　　过去，公积金贷款期限最长是截止到70周岁，新政则调整为不得超过65周岁。

　　《通知》规定，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

　　举个例子，如果公积金贷款申请人55岁，过去的贷款最长年限是15年，现在则要降低为10年。

　　此次公积金贷款还调整了月还款额。《通知》规定，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限。

　　此前，借款申请人的收入减去基本生活费用后，其他的钱都可以用来还贷。有分析认为，按调整后的标准，则更能够真实反映借款申请人的偿债能力，减少借款申请人的还贷压力。

　　四、鼓励买房搬离市中心

　　《通知》规定，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。

　　“市区户籍到郊区购房，可以享受公积金贷款额度增加的优惠，这是新政的一大亮点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这种措施与北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关，类似做法也值得全国其他城市学习和借鉴。

　　五、异地购房提取不再随便取

　　新规要求，在户籍所在地或者所在地省会城市购房，才可以办理异地购房提取公积金。同时，上述通知还规定，住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。

　　六、提交贷款申请材料简化

　　


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　　北京公积金新政，释放怎样的信号.

　　自2018年下半年开始，房地产市场监管进一步收紧趋势就有所加强。

　　6月底7月初，住建部对30城启动房地产专项治理，打击投机炒房、“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。7月31日，中共中央政治局召开下半年经济工作会议，明确要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

　　8月17日，住建部再启约谈，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府负责人被要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

　　而历来作为全国楼市“牛鼻子”的北京，此次时隔一年半的时间再度升级“限贷”政策，也极具指示性。

　　对于此次公积金政策调整，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，总体是为了落实“房住不炒”的目标，在保障居民住房需求的同时，积极引导合理住房消费，鼓励阶梯式购房，打击房产投机。

　　严跃进认为，北京这一新政充分说明房地产政策调控依然是比较严厉的，尤其是结合公积金贷款的实际情况，采取了相对收紧的措施。

　　“这既符合公积金贷款的政策大思路，也符合房地产市场的调控内容。”严跃进说。