传统房企融资渠道大幅收紧 非标债权产品快速崛起

　　资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，房地产企业的融资渠道逐渐趋于多元化，企业也在不断探索新的融资模式。

　　房地产行业目前主要形成5大类融资渠道：

　　1、房地产开发贷款

　　房地产开发贷款包括地产开发贷款和房产开发贷款。顾名思义，前者偏“地”，后者偏“房”，两种贷款在地产开发过程中的使用环节不同。

　　从定义中，我们也可以看出两者的区别。地产开发贷款，指金融机构发放的，专门用于地产开发，而且在地产开发完成后计划收回的贷款。而房产开发贷款，指的是金融机构向房地产企业发放的房屋建设贷款，包括了在土地开发阶段发放，但是计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。

　　也就是说，地产开发贷款主要用于土地开发，而房产开发贷款涵盖整个地产项目的开发过程。如果一笔贷款是在土地开发阶段发放，但是在建设过程中继续使用，那么这笔贷款应该计入房产开发贷款。

　　2、债券融资

　　房企的债券融资包括公司债、企业债、中票、短融、定向工具等。2014年之前，房企信用债融资规模较小，2015年1月证监会正式发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体扩容至所有公司制法人，促使房企融资结构发生巨大改变，15-16年房企公司债融资规模放量显着。

　　房企债券融资的期限以3+2年和2+1年为主，期限长，能够与项目匹配，融资门槛和融资成本较低，在15-16年债券融资成为房企置换银行贷款和其他高成本借款的优质选择。

　　2016年10月，对房企债券发行实行分类监管标准，房企公司债发行门槛大大提高，并且募集资金不得用于购置土地。房地产市场进入调控周期，房企债券融资规模大幅下滑。

　　3、非标融资

　　非标准化债权资产是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等。

　　房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划。其中，信托计划是最常见的方式。2010年房地产开启新一轮的调控周期，银行、股权融资等传统的融资渠道大幅收紧，非标债权产品快速崛起。

　　非标资产多投资于房地产企业和地方融资平台，随着地产行业的严调控和地产政府债务风险的扩大，随着非标融资规模的不断扩张，将对金融体系和实体经济都造成影响；同时由于非标业务设计的链条较长，风险承担主体不明确，银行投资非标业务运用了期限错配和放大杠杆等手段，当出现流动性紧缩时，可能带来系统性风险冲击。

　　本轮金融监管出台了一系列监管文件，地产企业非标融资受限，表外、通道业务受嵌套、杠杆限制、统一授信管理以及底层资产穿透核查影响将被逐步规范，原来同业和理财业务的腾挪空间也将逐步收缩。

　　4、海外资本市场

　　海外资本市场融资包括海外发行股票和债券，海外银团贷款等。

　　2006年，随着大量国内开发企业涌入香港证券市场上市，H股市场为中国房地产企业打开了海外融资的平台，我国境内较多的房地产企业都选择在香港市场上市。

　　中资企业海外发债从2010年开始提速，自2015年发改委发布《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制度管理改革的通知》(2044号文)后，中资企业每年赴境外发债逐年增加。

　　每次境内融资渠道收紧的时候，境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。海外融资在一定程度上扩宽了我国房地产企业的融资渠道，缓解了房企的资金压力，海外发债融资目前没有明确的发文限制，但是海外发债融资的房企多为港股上市公司或者大型的国内央企国企，有一定的融资门槛。

　　5、股权融资

　　房企自筹资金中的股权融资主要包括IPO、增发和配股等，股权融资是房企降低负债率最有效的手段。

　　2014年下半年定增开闸，2014年至2016年间房企定增融资规模逐步放量，2016年迎来井喷，融资规模达1529亿元，创历史新高，定增通过增加企业的净资产，为房企进一步加杠杆提供了基础。

　　2017年2月17日，证监会发布了关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定和《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》，进一步压缩定增套利空间，严控再融资规模与用途，给房地产市场降温，房企2017年增发规模出现大幅缩量。

　　6. 其他融资方式

　　除了上述较为传统和主要的融资渠道外，房企多元化的融资渠道还有很多，包括合作开发、资产证券化等，为房企融资开拓了一些增量渠道。

　　(一)合作开发

　　由于房地产企业一般通过项目公司实施具体项目的开发，不同房企之间可以通过合作开发具体项目实现共同出资、共同经营、共享利益等目的。随着土地价格提高，开发商也愿意一起拿地分摊资金压力，同时也有开放商之间互补优势而选择在一起合作开发的案例，如资金雄厚的开发商和操盘能力好的开发商合作等等。

　　(二) 资产证券化

　　房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品。由于ABS基础资产种类广泛，交易结构繁杂，ABS也是房地产企业外部资金来源的一个重要渠道。

　　在房企融资重重受限的背景下，ABS融资为房企提供了重要的资金来源，但在规模上仍然较为有限，难以和传统的融资渠道抗衡。在委贷新规和去通道背景下，部分资产端依赖委托贷款和信托贷款进行ABS业务受到一定影响。

　　(三) 民间借贷

　　虽然民间借贷成本高，但是在杠杆撬动利润的驱动下，部分企业也会选择民间借贷获取资金，加大杠杆。民间借贷没有格式化的借贷条款，手续简单，资金随需随借，获取资金的条件相对较低，利率通常远高出市场平均借贷利率，但对偿债有着硬性的约束。

　　民间借贷是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口，但是如果市场风向变化，民间借贷的风险会迅速暴露出来，12年至14年的房地产市场下行周期中就曾出现企业因为民间借贷导致现金流危机而破产的案列，这点值得当前众多较为激进的中小型房企深思。

　　(四) 售后回租式融资租赁

　　房地产的经营者将一项房地产或者其他资产出售给一家投资机构，然后再作为房地产/其他资产的承租人租回经营。拥有资产的开发商既通过出让资产的所有权获得资金，又通过租回资产以保留资产的使用权，达到减少资金占用，又能够获得经营性收入的目的。

　　(五) 债务展期

　　外部债权人将对公司快到期的债务展期或转让给第三方，延长还款日期，相当于企业又获得一笔新的融资。

　　2014年8月，国投信托有限公司(简称“国投信托”)对北京华业资本控股股份有限公司(曾用名：北京华业地产股份有限公司)全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司(简称“君合百年”)享有6亿元债权即将到期，经过几方协商，国投信托将标的债权转让给华融资产广东分公司，转让后债权期限为24个月，相当于君合百年又获得了一笔新的24个月的融资。

　　(六) 北金所债权融资计划

　　北金所债权融资计划，指融资人向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者，以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品，采用备案制发行，在融资规模、用途、主体评级及准入门槛上相比债券市场都更加宽松、灵活。2017年6月，银行间交易商协会《关于同意<背景金融交易所债权融资计划业务指引>备案的通知》，同意北金所债权融资计划作为银行间市场产品。