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其中，对房地产行业而言最大的变化在于第四条内容，支持在土地管理制度上深化探索。《方案》提出将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

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这意味着，深圳后续在获取增量属性的建设用地方面将拥有更大权限。实际上 ，这背后是深圳市住宅用地常年供应不足的待解难题。根据证券时报·数据宝的统计，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，在受统计的103座城市中排名倒数第四，不足北京的10%、上海的5.8%。

而近年在全国范围内，深圳的人口增长则数次居于首位。2019年深圳新增常住人口41.22万人，仅在该年度其才被杭州取代，人口净增量排名第二。

供需紧张倒逼用地改革

实际上，多年以来，住宅用地供应不足、城市住房难以满足需求都是深圳房地产市场的突出特点。贝壳研究院于去年10月发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》显示，截至报告研究时深圳的住房自有率仅23.7％，而全国的平均水平则为73.9%。

一方面，城市面积与人口总量的反差决定了这一“僧多粥少”的局面。深圳面积1997.47平方千米，2019年常住人口数量为1343.88万人，与之相比，上海的数字更加缓和，城市面积有6340.5平方千米，常住人口为2418.33万人，而同一时期北京的面积有16410.54平方千米，常住人口则有2153.6万人。

另一方面，潜在购房人群却如潮水般不断涌向这座城市。深圳市人力资源和社会保障局的数据显示，去年全年，深圳一地接收的应届毕业生就有10.3万人，同时还引进市外在职人才15.8万人、海外留学人员2.29万人。

为解决住房供需矛盾，2018年深圳启动新一轮住房体制改革，计划到2035年将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于100万套。

中国（深圳）综合开发研究院地产研究中心主任宋丁认为，这意味着今后每年深圳要新增10万套住房供应，要完成这一“任务量”，深圳需大幅提升住宅用地供应量。

本次《方案》提到的土地审批权下放即将除永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项下放给深圳市政府批准，此前此类审批则需经国务院批准。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，基本农田以外的农民地转建设用地审批权在今年年中就已下放到各省，本次继续下放至深圳市，意味着深圳可以购买外围城市的建设用地指标，然后将深圳的基本农田调整为建设用地。他预计深圳市20平方千米的基本农田将有望调整为建设用地。

同时易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，这一规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大权限，能够减少土地征收征用时限，促进相关土地市场改革，最终提高效率、增加土地供给规模。

不过一位房地产从业人士也指出，当前深圳市农用地仅约几千亩，规模非常小，可以认为这是一个基本没有农用地的城市，依靠农用地转建设用地这一点，或许能释放一定的土地供应量，但规模不足，市场供需矛盾仍难解决。

盘活存量才是最大变量

因土地供应量难以出现集中大量释放，因此上述行业人士预测，未来深圳土地招拍挂将一如既往地激烈。就在10月13日，深圳久违的4宗土地集中出让已把这一趋势预先演练了一把。在这场土拍盛宴中虽只有2宗为可售住宅用地，但依然吸引了平安、保利、建发、金地、华润、中海、龙光、金茂、越秀等16家房企前来竞逐。最终中海与龙光分别以上限价30.85亿元、44.97%溢价率和上限价10亿元、溢价率44.93%竞得龙华民治地块和坪山马峦街道地块。

此外，其还指出当前深圳土地基本已全部国有化，国有土地接近枯竭加之农用地转化规模不足，因此最大变量在于存量土地资源的盘活，即旧改及工业、商业、居住用地的左右腾挪。这也是房企在本轮改革中更最应关注的机遇所在。

不过观察目前深圳一地的具体情况，行业人士大多认为要想抓住这个机遇仍面临重重难题。

《方案》第四条特别提出支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

与之相对应的当前现状是，深圳正经历产业结构升级，同时城中村规模庞大，村民居住环境亟待改善。

李宇嘉认为，经过此前40年的发展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，而目前其产业用地布局过多，用地空间结构急需调整。他提到近年来深圳外迁的企业、淘汰的产能非常多，2019年得以一次性释放30平方公里的土地，即是产业外迁、淘汰腾挪出来的资源。因此后续深圳市挖潜的重点应是产业用地腾挪。

另一方面，常年得不到整体改造的大量城中村也是深圳急需盘活的建设用地存量。来自贝壳研究院的数据显示，目前深圳仍有1500万人住在城中村，约占城市总人口的75%。但这片看上去规模庞大的旧改市场却多年难以推进改造。

前述行业人士表示，深圳市集体建设用地允许村民自发建造，村民亦可自行与开发商协商合作，这与多数地区需由当地政府主导回收村落再出让给开发商的模式不同，也导致了诸多违建等遗留问题，以及在改造前期改造主体与业主个体以及众多业主相互之间的协商很难达成一致，进而令城中村统一改造难以推进。

而另一位行业人士则直言，推进此类项目关键需要准确把握当地业主的诉求和心态，因此目前深圳乃至整个华南地区能较顺利地推进旧改项目的多为本土房企。他提到城市更新确实利润较高，很多企业都想进入，但投入大、周期长、涉及多方利益，要想成功落地则很难，“就目前落地的项目来看，外来房企凤毛麟角。但有些外来房企会采用‘迂回’战术切入，跟当地大企业或者一些有资源，有储备项目的小企业合作。”

此外，李宇嘉还表示，《方案》提到的“探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制”要求深圳创新体制机制，推动土地要素市场化，平衡各方利益，破解遗留难题，但实际上这项工作已推进多年，很多问题已经得到解决，剩下的则都是“硬骨头”。因此“探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题”的核心还是在于调整规划，将产业用地调整为居住用地。

不过，这项调整同样不容易，李宇嘉提到产业退出、“工改居”的过程中每一宗地的规划调整都要与国土空间规划衔接，要与原用地主体协商谈判，要看公共配套能否落地，要召开听证会等，难以短时间内调整完毕。

因此中长期来看，本轮改革或许能令深圳一地的住宅供应量明显增加，但中短期内其房价水平仍难以下