社科院报告：房价过高或过低影响城市竞争力

　　经济日报-中国经济网北京11月5日讯(记者 马常艳)近日，中国社会科学院（财经院）与联合国人居署共同发布《全球城市竞争力报告2018-2019：全球产业链：塑造群网化城市星球》（以下简称“报告”）。报告指出，城市房地产泡沫是当前全球城市经济泡沫的重要表现，房价过高或者过低对城市竞争力的提升都有影响。

　　报告认为，从全球城市经济房价泡沫看，房价与城市竞争力关系的复杂性主要体现在：一方面，当房价位于合理区间时，房价及其波动会促进城市经济发展、科技创新以及产业升级，进而提高城市的竞争力。另一方面，当房价过高或者过低时，对城市竞争力的提升都是不利的。

　　报告举例称，一些城市的竞争力与房价实现了共同良性增长，而一些城市过高或过低的房价则阻碍了城市竞争力的提高。例如：20世纪80年代后，硅谷、曼哈顿、慕尼黑等地区在经济崛起的同时房地产业也日益繁荣；90年代的日本东京、大阪等城市房价泡沫的破裂对城市发展产生了明显的负面影响；进入21 世纪，马德里等房价疯涨、烂尾楼严重积压，也一度濒临破产，美国次贷危机中房地产衰退更是引起经济剧烈波动，华沙、布达佩斯等东欧城市则陷入了低房价与城市经济停滞不前共存的不利困境。

　　报告认为，城市房地产市场存在较强的马太效应，直接表现是房地产价格变动趋势与房地产价格水平的正向关联。作为马太效应的长期结果，全球城市房地产呈现较强的两级分化态势。受马太效应的影响，高房价城市会日益偏离其基本的经济地理条件，形成房地产泡沫。

　　以房价收入比为房地产泡沫的衡量指标，将发展中经济体城市和发达经济体城市进行对比。无论发展中经济体还是发达经济体，城市房地产市场价格与房价收入比均呈现正向关联，即城市房地产价格越高，城市房地产的泡沫问题越显著。发达经济体与发展中经济体的城市房地产存在较大差别。以房价收入比 3-6 为城市房地产价格的合理区间，则发展中经济体中较大比例的城市存在较高的房地产泡沫，而发达经济体的房地产泡沫相对较小。

　　报告指出，发展中经济体较高的城市房地产泡沫差异意味着城市房地产市场的发展与其经济地理优势大幅偏离，但是，这些偏离并不意味着经济地理劣势的城市可以实现房地产市场的繁荣。与之相反，只有经济地理优势较高的城市才有着更高的房地产市场价格，中国北京、印度孟买、阿联酋的迪拜等城市莫不如此。