未来房价不会大起大落 集体土地入市有望平抑租金

　　“整个国家的房价不可能大起大落。”谈及未来房价走势，全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受《证券日报》等媒体采访时谈到，从目前房地产市场所处的阶段来看“应该是在前两年调控的基础上回到了一种常态”。

　　政府工作报告中谈到，坚持以中心城市引领城市群发展。

　　“如果我国有二十来个城市群，每一个城市群覆盖2000万至5000万人口，那么不仅能解决很多房地产市场上的问题，还能推动整个国民经济的发展。”莫天全谈到。

　　放眼国际市场，已不乏重点城市群的身影，诸如英国大伦敦区、法国大巴黎区、美国大纽约区等，莫天全认为，这些城区的人口几乎占到对应整个国家人口的二成至三成。反观国内市场，基本在北京、上海也仅覆盖2500万左右人口。“所以我们的城市群有很多空间可以发展，以中心城市推动城市群的发展趋势是肯定的，会推动我们下一步整个经济的发展。”莫天全如是说。

　　据记者查阅公开数据了解到，截至2018年年末，北京市常住人口为2154.2万；上海市常住人口数量为2423.78万。

　　在莫天全看来，一方面中心城市与城市群能够实现互利互惠，城市群的发展可以满足中心城市配套设施的需求；中心城市的溢出效应也有利于周边城市的发展。另一方面能够充分发挥中心城市的管理水平，提高城市群的发展效率。此外城市群可以实现资源的调动匹配与共享，充分利用城市群中的资源。

　　莫天全同时谈到，城市群的发展也能对平抑部分地区高房价起到积极作用，“大家不会一窝蜂地挤在一个地方抬高房价”。

　　“我觉得三、四线城市想要去库存很难，但如果利用城市群的发展，实际上这个问题是能解决好的。”莫天全谈到，以省会城市为主，我国大致有数十个中心城市，以这些中心城市为主的城市群的发展，将成为下一轮推动经济发展的主要着力点。至于较为独立的三、四线城市，发展速度则会相对更慢。

　　至于粤港澳大湾区，在莫天全看来，大湾区是多个城市群的集合，未来香港、澳门以及深圳、广州、珠海将连成一片，边界不会那么明确。莫天全认为，大湾区的建设是一个将未来20年人才资源、资金流动等多方面纳入考量的战略措施，能解决经济、社会等多方面问题。

　　谈及政府工作报告中提到的“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”，莫天全表示，不仅是农村集体土地入市要全面铺开，农村土地的流转、入市亦提上日程，“对盘活房地产市场这盘大棋有积极作用”。

　　在莫天全看来，如果集体土地能够入市，将提高土地供应量，对整体房地产市场房价的控制是有帮助的，但要按照当地整体土地城市规划来安排。莫天全同时指出，“集体土地入市更多体现在长租公寓内，对中低收入群体的帮助更为直接，可以对租金控制有所帮助。”

　　值得一提的是，2018年以来，长租公寓乱象频发，部分企业出现资金链断裂。在莫天全看来，长租公寓出现乱象的一个重要原因来自于垄断。“一个企业如果在一个城市中占据超过三成的市占率便可形成垄断，而在北京个别企业市占率已经达到五成至六成。”莫天全谈到，通过垄断房源，长租公寓企业可以控制市场的整体租金水平，“这是要通过监管等方式去避免的”。另一个重要原因在于部分长租公寓在运营过程中使用了较多金融手段。莫天全强调，长租公寓不能脱离其物业管理的本质，未来应回归本源。

　　在莫天全看来，长租公寓与二手房市场均具备较大潜力，“长租公寓的发展应该被鼓励，也应该有相关的配套政策来支持长租公寓的发展。”