北京一住宅房变成商用房引业主不满，专家：或因制度漏洞引发

　　据中国之声《新闻纵横》报道，如果您从正规渠道买了一块钻石，多个权威机构也说，这是真钻石。忽然有一天，权威机构却说：其实，您手上的就是个普通的玻璃碴子。您说，着急上火吗？这两天，有多位北京市民向中国之声反映，他们就遭遇了类似的状况。

　　反映情况的业主们购买的是北京市东城区一个叫国瑞·紫金台的房产项目，此前注明的权利性质是商品房，规划用途是酒店式公寓。业主们说，在房屋交易、使用过程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他们突然得知，房子属于商业办公类项目，上市交易要受到北京市2017年相关规定的限制。房产性质为何会突然发生变化？手里的70年产权登记证还作数吗？

　　买房时在住建委查到的信息是住宅项目

　　张女士在北京工作多年，2015年看上了一处不限购的新楼盘，就是国瑞·紫金台。张女士说，买房的时候，她注意到房子的规划用途是酒店式公寓，当时有些犹豫。

　　“我一听说是公寓两个字，我就是拒绝的，公寓都是商业的，我对公寓就有这么一个印象。当时开发商打的广告就是说是70年住宅大产权不限购，民水、民电、可落户、可入学。当时也说了是不允许商业办公的，后来在办理相关的房屋手续的时候，也都是按照住宅的政策来执行的，包括我因为是要贷款，贷款的时候我是按首付30%，剩下都是办的商业贷款，年限是30年，这个也是按住宅的政策执行的。” 

　　张女士发现，她所购买的国瑞·紫金台，信息公示的项目名称是国瑞城，在北京市住建委的住宅项目信息公示栏中可以找到该项目，比照北京市住建委官网公示的非住宅项目的相关提示，更是打消了张女士对房产属性的所有疑虑。

　　张女士称，第一个是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，比如学校、商业、居委会等；第二个不同的地方是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；第三个是非住宅项目的贷款期限一般不能超过十年，而且不能申请公积金贷款；第四个是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；第五个是水电等费用标准一般高于住宅项目——商业水、商业电；第六个是非住宅项目不能办理落户。 

　　多位业主讲，如果住建委官网上公布的这六点，是区分住宅项目和非住宅项目的最主要指标，那么，国瑞·紫金台的房子就绝对属于住宅项目了。

　　业主王先生表示，当时买的时候看了政府相关部门的文件，认定它是住宅，而与开发商签订的住房合同也是70年的产权，包括买卖过程中的用水、用电、落户政策、贷款政策……在各个方面都体现成住宅。 

　　该楼盘今年突然变成商办类项目，开发商：或由于政策变化

　　今年一月，有业主因家庭原因急需用钱，在房屋交易过程中，却被告知，国瑞·紫金台的房子属于商办类项目，要受北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的约束。业主王先生说，他们按住宅买的房产，如今要按商办类交易，这基本上宣告了：他们的房子将很难上市交易了。

　　因为按照现在对商办类项目的交易要求，买家在北京不能有房、要有连续五年的社保缴纳记录或连续五年的纳税记录，更关键的是，贷不了款。业主强调，这样就会导致两个结果，一个是整个的购房群体会大幅减少，影响二手房的正常交易。第二点来说，整个住宅的环境会受到极大的影响，试想这一栋楼里头开着公司，整宿地办公，那这是一个什么样的居住环境。 

　　国瑞·紫金台300多户业主遇到的问题，是什么原因造成的？这两天，业主们也在找开发商——北京国瑞兴业地产股份有限公司。在沟通会上，开发商方面的一位负责人坚定地表示：

　　开发商负责人：我当时卖的就是住宅，而且是得到了相关部门的批准的。 

　　业主：批文有没有？可不可以提供给我们？ 

　　开发商负责人：问题就出在这儿了，这种情况，应该是政策经常会发生变化的。 

　　业主：政策不会发生变化的。 

　　开发商负责人：政策没发生变化那为什么会发生这种情况呢？ 

　　楼盘土地使用期限为70年，按规定本应属于住宅项目

　　记者掌握的北京市住建委2009年6月颁发给包括涉事房产在内项目的商品房预售许可证上，有这样的记载——土地用途：公寓、商业、地下车库；土地使用期限：公寓70年，商业40年，地下车库50年。

　　北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的国瑞·紫金台项目的性质，作出过两次答复，两次答复均表明，这栋楼的规划用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答复认定，土地出让年限为70年，因为用地属于商业金融性质，因此不限购；而2019年的答复却称，这栋楼属于商办类项目。

　　而在北京市住建委官网上，回答一些市民提出的“70年产权的公寓是什么性质”时，官网上在2012年、2013年的答复是，主要看土地年限是不是70年，居住类的是70年；如果产权是70年，就是住宅。

　　这一答复，的确符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：土地使用权出让的最高年限，居住用地70年，商业用地40年，综合或其它用地50年。

　　业主苏先生说：“从这个角度我们来判断的话，国家唯一的关于土地年限的一个规定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他这70年产权的房子，他也一定是住宅性质的房子，不可能是商办。如果说它是有70年商办，肯定是违反了国家的法律法规了。 

　　业主王先生：我们认定的房屋的本性就是住宅，这个也不是我们认定的，当时我们买这个房子的时候，实际上是政府的相关部门都有相关的文件，比如说预售，包括我现在的购房合同上都是认定成是住宅。我们只是希望通过我们正常的这种权益的维护，然后恢复它。

　　专家：或因不动产登记制度设计不够细致导致出现矛盾

　　造成国瑞·紫金台业主们困境的原因到底在哪儿？昨天，记者联系北京市住建委，对方回复称已经得知此事，正在调查。

　　广东外语外贸大学土地法制研究院副院长高飞说，从目前掌握的材料来看，出现这种状况的原因可能有两个：“可能一个重要的方面就是不动产登记制度的立法的不细致，因为它没有把各种不同内容的建设用地使用权分别作出规定，而是放在一个大的、总的土地政策中，因为这样的话可能就导致了在理解上会产生一种误解。同时呢，我也认为可能还会存在政府为了改革，其中有一些短期行为，就是说也要考虑到政策跟法律的衔接问题，不能朝令夕改，要让民众对权利的享有，有一个稳定的预期，这个也是非常重要的。” 

　　高飞表示，如果上面这种分析成立，那么，解决这300户业主遇到的难题，有两种可能的路径：“第一个方面就是细化不动产登记内容。这个事情明显是一个不动产分层利用的问题。但在不动产分层利用的时候，最好能够分层登记，因为不同内容的建设用地使用权，属于不同的建设用地使用权，尽管它建在同一个建设用地之上。如果我们对这个不同的建设用地使用权在不同层次上的使用期限作出明确的登记，那就可以避免在理解的时候产生混淆，第二个方面呢，我觉得可能要处理好政府决策跟法律规定之间的关系，政府要严格的依法办事，在法律有明确规定的时候，必须尊重法律的规定。”