九三学社提案：加快房地产税立法 试点空置税和遗产税

中华PE:

以下为全文：

拟作为全国政协十三届一次会议九三学社中央名义提案

关于促进房地产市场平稳健康发展的建议

目前，我们正经历着人类历史上速度最快、规模最大的城镇化进程，对发展中面临的住房问题，中央历来高度重视。中央经济工作会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

要实现“让全体人民住有所居”目标，把中央部署落到实处，应重点解决以下问题。

一是市场配置“过度”。我国推进住房制度改革、发展房地产市场初衷，是形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”，能有效满足人民群众居住需求的市场和保障体系。然而，不少本应由政府弥补不足、维护公平的领域和环节，却“下放”给了市场。比如，曾经提出的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，一些地方在执行上却“重售轻租”；又如，有的地方保障房越建越远，增加交通、公共服务压力，形成居住分层，由此产生的一些社会问题至今仍难根治。

二是行政干预无序。多年来，我国出现房地产市场“弹簧式调控”现象。经济增长一有压力，各地支持房地产市场热情高涨；房价上涨过快，则开展“监管竞赛”，政策节制和协同不足。例如，有的地方防止市场过热，有的则认为上涨为正常现象，导致“按下葫芦浮起瓢”，房价轮流攀升；又如，突然出台停贷、调首付、停网签政策，往往影响一些正常居住需求。

三是法律体系不健全。早在2008年11月，《住房保障法》就列入五年立法规划，但“降格”后的《住房保障条例》至今仍未出台。导致房屋买卖这一重大交易事项缺少有针对性的规制和保护，房屋租赁中的租金水平、中介责任、纠纷处理等问题缺乏权威约束。

四是供地用地机制不完善。2016年房价上涨较快的16个城市住宅用地供应量减少现象突出，上海、广州、北京和厦门分别减少48%、42%、30%和50%。京、穗、深三地工业用地占比分别达22%、32%、36%，住宅用地分别为28%、29%、26%。有的地方平均成交楼面地价溢价率为116%，个别地块甚至达到286%。

为此，建议：

一是市场配置应有“底线”。不能把“住有所居”的责任过多推给市场。发挥市场作用重在结构优化，如不少大城市功能疏解，中小城镇承接产业和就业岗位转移。应总结经验，协调好“产城人地房”之间关系，为大城市改善人居环境、中小城市去库存奠定基础。一些地方廉租房、公租房采取“补贴+配租并举”政策，面向夹心层加快共有产权房试点，都取得了很好的效果。应加大公租房和共有产权房建设力度，强化对保障房建设的督查力度。发挥国有企业的引导作用，大力发展住房租赁市场。比如，成都尝试通过新组建或依托现有国企改建，成立若干家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理。可推广这些做法，发挥国企的带头和引领作用，鼓励北京、上海等特大型城市建立国有的机构化和规模化住房租赁企业。

二是政策措施有节制。中央提出要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。应在中央统一领导下，进一步完善部门间协调机制，有效有度开展调控；避免基层部门不作为、乱作为。应建立完善“住有所居”指标体系并纳入政府考核体系，对社会公开、向群众负责，综合考察人均居住面积、居住成本、居住质量等因素，设立居住指标，关注底层和“夹心层”；设置如居住老旧小区人口比例、人均居住面积不足一定限值人口比例、缺少公共设施住宅比例等指标，避免普通群众“被平均”；建立完善公租房和共有产权房相关指标体系。

三是尽快补上法律法规短板。应在《住房保障条例》基础上，尽快出台完善相关实施细则，加强房地产经纪行业管控，参照建筑工程质量责任对房地产经纪行为实施责任终身追溯机制；进一步落实地方责任，确保物业服务相关法规执行，提升群众居住环境改善获得感。加快房地产税立法并适时推进；必要时试点空置税，减少空置和“捂盘”；研究修订和完善继承法，适时适度试点开征遗产税；加快研究“70年产权限制”相关法律问题。同时，应对租赁房屋租金水平及增长率、中介人员长期责任等做出详尽规定，必要时上升为法规甚至法律。

四是理顺土地出让、使用相关制度。试点省域间指标流转，适度让利、加大供给，按照产业发展和居住需求匹配建设用地规模与结构。落实供地责任，对供地水平与目标要求大幅不符的地方进行问责，强化住宅用地计划落实。北京、上海等地土地供应计划中，对部分地块明确为租赁住房用途，增加了租赁住房供应，抑制地价过快上涨，应总结推广相关经验。同时，用好“限房价、竞地价”政策，避免出现“大企业领涨”现象，稳定住房市场价格预期，坚决打击“价外价”“双合同”等行为。探索有效途径，在有条件的农村地区，鼓励盘活闲置土地和住房资源，尝试采取“庄园养老+志愿服务”模式，吸引退休的教育、医卫、文艺工作者下乡居住。