旧改、资本、户口合谋 房租“宇宙第一涨”

　　第一，房租大涨。

　　有个编辑朋友租北京五环外，去年年初租金一个月4500，今年年初租金一个月5400，价格不容置疑，没有商量的余地。一月一签。这位朋友家在河北，在北京工作十几年，印象中今年上半年是北京房租上涨最快的时候。

　　根据贝壳研究院统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。单月来看，7月北京租赁成交环比增加19.2%，每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。

　　过去一年，全国一二线城市，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅超越北上广，北京和广州的涨幅超过20%。

　　北京低于合肥的涨幅让人觉得不对劲，《财经》记者随机采访了租户，单间月租涨幅同比较高的是35%，低的有20%。

　　以前房价涨房租不涨，大家觉得这怎么行，租金回报率太低，房地产价格有泡沫。现在房价稳定租金涨，更受不了，因为租金一涨，影响的是租房的年轻工薪阶层。他们连容身之地都没了。

　　第二，通货膨胀。

　　洋酒、化妆品、商品房价上涨，影响不了普通人生活，今年以来，房租、二师兄、啤酒价格都在上涨，价格压力从上游传导到下游终端市场，很明显有通胀压力。

　　我们已经撰文详细分析过，PX、煤炭等原材料材料上涨，其实，不仅如此，纸张价格、药材成本、黄沙、水泥、人工都在涨，上游原材料市场逐渐垄断，螺纹钢变成螺纹金，下游价格不涨才怪。

　　通胀是货币的产物，只要央妈继续放水，上游原材料价格继续上涨，房价被封堵，房租就会上涨。

　　以前央行放水，资金流向房地产，现在一二手房市场处于半冻结状态，京沪二手房只能降价求售，资金开始寻求各行业的垄断溢价。租房市场，资本进入方兴未艾。

　　即使以这样的速度，相比高房价，租金回报率还是很低。看来，房租没有涨到位。

　　根据苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析，截至2017年底，中国一线城市平均租金回报率是1.5%，假设房价、租金不变，北上深的购房者要70年左右回本。自如表示自己很冤枉，除北京微利外，其他城市租金无法赢利，我是相信的。我们做过这方面的研究，起码到现在为止，长租市场公司还在疯狂烧钱。

　　看看世界上其他国家，租金回报率最低的日本，最近回报率在2.7%左右，接近中国的两倍，最高的澳大利亚，租金回报率接近中国的三倍，达到了4.4%。迪拜这些国家租金回报率都不低(豪宅除外)。

　　如果想要房地产市场恢复健康，房价稳定，房租和收入上涨，是最好的路径。有人问，不能让房价下跌吗？谁敢试试？

　　第三，旧改、拆违、收税，租房市场人心恐慌。

　　地方政府的政策火上浇油，北京在拆违，深圳在旧改。

　　每年毕业季，大学生投简历最多的城市就是这座宇宙中心城市，租赁市场供不应求。贝壳研究院、21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，供不应求。北京有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上。

　　《财经》记者调查，近年来，北京拆除城乡结合部的城中村、出租大院、工业区公寓，这些地区承载了大量外来人口。

　　丰台区南四环外的久敬庄57号院，丰台区著名的外地人聚集地，占地面积达145.4亩，其中有12万平方米的建筑供出租，租住总人数一度过万人，在2017年9月份拆除，现场只剩下数个商品楼小区，据《北京日报》消息，未来该区域将有一批市政基础设施建起。