取消房地产预售制度是篇势在必行的大文章｜深度解析

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　　本文作者：英雄剑

　　全文摘要：

　　房地产市场一切乱象缘于预售

　　一、预售把高周转演绎的走火入魔

　　二、预售才是炒高房价的罪魁祸首

　　三、预售就是向买房人“割韭菜”

　　四、预售的弹性空间滋生权力腐败

　　取消房地产预售势在必行

　　一、短期市场“休克”带来房价上涨在逻辑上不成立

　　二、金融创新以“低利率”支持房地产开发

　　三、激活二手房市场保证市场交易活跃度

　　四、取消预售会发生些什么

　　


　　前言：

　　终于取消房地产预售的消息出来了。

　　这个消息被媒体报道出来后，就有朋友第一时间转发给英雄剑。因为这么多年来，在和朋友交流房地产市场、谈论房价时，英雄剑的观点非常明确：中国房地产一切乱像缘于预售制度； 规范房地产市场，抑制房价上涨只要一招制胜，那就是取消“预售”，改为“现售”！所以朋友看到了这个消息，就立即转发过来。

　　当取消预售制度的消息一出来，媒体上的各种文章和分析也都出来了。英雄剑房地产从业18年，自以为写这篇房地产取消预售的文章很够格！希望您认真阅读，不管您是房地产业内人士还是普通瓜众，一定会有不一样的价值收获。这事往小里说“事关每个买房人”，往大里说“事关中国经济如何摆脱对房地产的依赖问题”。

　　01

　　房地产市场一切乱象缘于预售

　　这么多年来，房地产市场为什么越调越乱，房价越调越高呢？可以毫不夸张地说，房地产市场乱象，以及中国的高房价都是拜这个“预售制度”所赐！预售制度的游戏规定，既可以炒高地价，又可以炒高房价。一个在中国经济发展中占如此重要的地产行业，于1994年颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，以及1995年住建部发布的《城市商品房预售管理办法》，这个“办法”在2004年修改之后的第五条第三款是这样的：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。有人说付完土地款就超过了这个所谓总投资的25%。

　　没有与时俱进及时修订的法规，没有一部专门为预售制定的法律。无法就会无天，自然就会让市场乱象愈演愈烈。

　　一、预售把高周转演绎的走火入魔

　　我国的预售制度有人说是学习香港的房地产“卖楼花”而来，不管学习谁的，肯定是学来的，香港也是被西方殖民了近百年。起初在学习“卖楼花”也是花了学费的。还记得史玉柱曾经因为卖楼花倒在巨人大厦之下吗？全国各地都曾发生过卖楼花而产生的烂尾楼，最后由政府来收拾乱摊子的现象。海南曾经因为“炒地皮”之后导致大量烂尾楼，殷鉴也就20多年，然而正是这不到20年时间，才使得中国房地产一路高歌猛劲。

　　怎么个高歌猛劲？不久前英雄剑去了上海浦东一个房地产项目，这个项目2002年第一期开售时的房价是3000多元每平米，现在到了项目的最后一期，售价在100000元每平米。据说还是政府限制的价格，言外之意，如果不是政府限价还不止这个价。涨了多少倍？自己去算吧！

　　从1993年“卖楼花”时巨人大厦的倒下，到海南炒地皮房地产泡沫破灭后，1995年出台法律、法规明确预售标准。房地产凤凰涅槃，浴火重生，大发展时间是新千年开始的。

　　记得那个时候，我国最大的房地产企业是万科地产，万科的口号是“中国房地产行业领跑者”。的确，新进入房地产市场的新军，都会把万科作为学习的标杆房企。万通地产的冯仑先生曾经说过“学习万科好榜样”。英雄剑进入这个行业供职的企业，也是从学习万科开始的。

　　那个时候万科从拿到土地后就进行项目策划，再到规划设计，再到开工建设，再到预售，一般再快也要一年多时间。就在万科一路领跑，江湖老大地位无人能敌的时候(毕竟万科是我国上市房企第一股)，房地产市场突然杀人出一匹黑马叫顺驰，“快速开发”与疯狂拓展项目，销售总额直逼万科第一的位子。而顺驰的开发速度快的惊人：拿地后6个月开盘。别人需要一年开盘，他只要半年，快速回笼资金又再一次进入周转。高周转带来的是快速扩张。

　　英雄剑记得在2003年博鳌房地产论坛上，本应要冲击万科成为第一的顺驰，在那次参加会议却成了众大佬鄙视和出气的靶子。用当时孙老板演讲发言时的话说：“我顺驰招谁惹谁啦”？在那次的会上，英雄剑清楚记得任志强含沙射影说顺驰的一句话：“你三口锅，两个盖，扯这个，盖那个，总有一天会盖不住”。果不其然，被任大炮给言中了，疯狂扩张几年后的顺驰终于“锅多盖少”盖不住了，因资金链问题，顺驰没有了。孙老板再次东山再起的公司叫“融创”。相信第一次的经验教训给了融创的崛起提供了宝贵经验。

　　是顺驰把标杆房企需要拿地一年才能预售的时间缩短了一半，最后还是尝到了“高周转”带来的不归路。只要是江湖，再“邪门”的武功，明知道要走火入魔可还是会有人去学。譬如说以前英雄的文章中说的，欧阳风学“九阴真经”走火入魔了，可他的确也是武功天下第一了。

　　顺驰没了。可前赴后继的来了，比顺驰更邪门的套路，拿地最快3个月开盘，并且总结出来的套路是“345”线城市，拿地后推出“345”高周转：拿地当日开工，拿地3个月开盘，拿地4个月资金回正，拿地5个月资金再投资。邪呼吧？

　　只要是做房地产的，都认为依法依规这个速度是不可能实现的。可他们做到了，而且迅速成为“宇宙第一房企”(不知道这是谁给的封号)。称号不重要，重要的是2008年后的十年，销售增长是“十年三十倍”。全球没有哪一家企业能做到的，如果你们说有，请告知一声。

　　这种高周转会带来什么？答案是“房地产市场乱象丛生”！

　　举个案例：某县城拿地时间是2016年12月中旬，170亩地，2.3亿元。2017年4月29日(五一假期)开盘，开盘当日是现场售楼处和样板房开放的日子，第一排多层和几幢别墅上了二层脚手架，其余高层就几个塔吊矗立。现场没有预售证，问销售员要了半天，拿出来好几张，是分楼幢的预售证复印件，且发证时间也不是一天。这证到底是真是假？这个项目开盘，用精装修拉高房价，把一个小县城市的房价一下子拉高了近一倍，逼近万元每平米。后来他们自己宣传称“开盘销售10亿元”。而在开盘的时候，交了房款可没有税控机打印的发票，只有这个集团总部财务章的收款收据，相信做房地产的或者懂财务的人员，也都知道这是怎么回事。应该是根本不具备预售条件！

　　


　　你能这样干，我也这样干，全江湖的人都在这样干!市场会不乱吗？ 江湖中以“武功正统”居称的万科也不得不学点高周转的“邪门武功”来巩固自己的“武功”实力，保持老大的地位。但是，最后万科的老大地位终于还是没有保住，好在还能保持在前五。

　　这就是高周转带来的“邪门武功”，到哪都可以无证开工，无证销售，顶格罚款也就30万元，你罚吧！再说罚款的地方很少，一来他们是地方帮主请来的； 二来地方帮主也得利，你只有销售了帮主才有税收入帐。这种走火入魔的最大隐患就是一旦资金链断了，购房人是最大的爱害者，烂摊子也会交给政府来收拾。预售还有一个最大的弊端，房子越是好卖，销售越是好，工程上越是偷工减料，克斤扣两。

　　如果取消预售，改为现售，宇宙第一房企能保住现在三分之一的销售份额吗？他们自己最清楚！

　　二、预售才是炒高房价的罪魁祸首

　　这么多年来，越是调控房价越长，成了百姓最大的抱怨。一个办实体的300-500人的工厂，一年能挣到100万元净利润都难，可他们炒房的人，炒一套房子只要踩准点，一年都就能赚200-300万元。在高回报的利诱下，更多的炒房资金涌向房地产市场，推高房价，房价只涨不跌的神话，又让更多的人加入到炒房的行业。就这样周而复始的“螺旋式”上升。

　　有人会问：炒房与高房价到底是什么关系？高房价与预售又是什么关系？

　　地价推高房价，这一点相信谁都会承认的观点。地产大伽潘石屹曾经比如高地价时说了一句子非常形象的话：面粉比面包还贵！面粉都比面包还贵了，这个贵面粉做出来的面包会卖什么价？众人皆知的道理！只要高地价一出现，房地产商都会连夜涨价！

　　为什么高价面粉又有人买呢？一是预售带来的市场预期；二是已经囤积了大量面粉的人，深谙推高地价来提高房价的道理，先拿了土地的房地产企业，千方百计要把后出让的土地价格给推高。

　　预售制度的不严谨又使得开发商拿地之后就启动营销，根据客户的情况来决定开发节奏和市场定价。正是中国只涨不跌的市场神话，一大批炒房人跟着开发商炒房，你开发到哪里，我就买到哪里。温州炒房团就是这样成长起来的。这个只涨不跌的市场神话中，还有一条规律，一般楼盘你买第一期开盘的房子肯定能赚，开发商在造势方面，所以首开的起势非常重要。第一期搞定了，人气旺了，立马涨价，前面的人买房赚了，马上后面的人又跟进。

　　除此之外，还有一点就是营销上可谓是八仙过海各显神通，宣传上更是五花八门。关于预售，英雄剑曾经和朋友聊天时打了个比如：预售制度下，销售员就好像是个媒婆，房子就好比是他们待字闺中的女人，在你没有看到这个女人的时候，他们都会描绘出这个女人：前凸后翘，胸大屁股圆，眉清目秀，高鼻梁，大眼睛，沉鱼落雁，闭月羞花…听着听着，你就心动，每天就想着这个即将步入洞房的女人，再不下手就被他人抢走了，如是赶紧下单。当进入洞房花烛夜(交房时)，把盖头一掀，就算是个大丑八怪，已经晚了。可这个时候，姑娘(房子)的行情变了，你如果不要这个丑八怪，这个价钱已经买不到这门亲事了。这个时候大部分人都是选择将就着过吧。

　　正是这个不断看涨的行情，才使得“媒婆”的巧舌如簧功夫越吹越邪乎，越吹越离谱。才有了“给你一个五星级的家”。这么多人去质疑过这个“五星级”是什么样的？“五”是定量，“星级”是定性，这个定量又定性的宣传，到底是一个什么样的房子？这个五星级的家是什么组织进行认定的？只看到网上骂的人很多很多，有人说这是中国最大的虚假广告，可人家天天在中国第一台上播着欢呢！

　　如果是卖现房，任凭你媒婆怎么巧舌如簧，当这个姑娘往你身边一站，是美是丑，心中一下子就有了先入为主的主观判断，不用你媒婆多说一句。美，就出高价，丑，就出低价，或者永远嫁不出去。这样一比方，你觉得有道理吗？

　　曾几何时，很多人经常问英雄剑现在能不能买房，还说看到身边的人买房都赚了，自己有点钱存到银行不放心，怕贬值。英雄剑给出的观点永远是：买！

　　直到去年下半年，英雄剑不这样认为了，现在如果再有朋友问要不要买房，英雄剑给出的观点是：如果现在是睡大街上的刚需一定要买，期房不要买，一定要买现房，没有一手现房，就去买二手房；如果你是投资性购房：打住，千万不要买！

　　三、预售就是向买房人“割韭菜”

　　有人说我国的房地产预售是学习香港而来，香港预售是1954年霍英东创造的“卖楼花”，主要是想解决房地产开发资金问题的一种销售模式。

　　其实早就有人抱怨：这种预售模式，就是把购房人的钱提前拿过来，让开发商在开发中空手套白狼，用购房人的钱盖房子，再赚购房人的钱。这话说的有道理，预售也就是这个理，如果算一笔帐，你可能会吓一大跳。

　　以一套三线城市的房价为例，总价150万元，首付50万元，商业贷款100万元，交房时间两年后。按两年后交房，当购房人拿到这套房子的时候，其实你的购房成本是多少呢？100万元，按照5.5的年利率计算，两年银行支付利息是11万元；50万元首先如果也按照一般理财产品年利率5.5计算，现金是5.5万元。当你拿到这套房子的时候，其实你所支付的购房成本已经从150万元，变成了166.5万。

　　如果再站在开发商的角度算一笔帐，开发商一般在银行做开发贷年利率没有低于8%的，如果是信托等融资，年利率都在10-20%之间。这个被开发商两年前收入囊中的150万元，为开发商节约资金成本为最少24万元，最高(按年利率20%)可能是60万元。

　　这样就不难理解房地产开发商为什么要不断快速开发了； 为什么要“违法”也要开工、无预售证也要开始销售；为什么要挖空心思收取购房人的意向金、保证金之类的缘故了。预售让开发商千方百计想尽办法把购房人的钱尽可能快的弄到自己的帐上来降低资金成本，解决资金压力，这才有了“高周转”神话。

　　在这种预售制度下，其实购房人就是开发商不断挖空心思要收割的“韭菜”。可以再算一笔帐，前两年我国房地产销售都达到了惊人的近15万亿，现在大多数房子预售到交房都是两年，有的甚至更长一些，如果按两年计算，近30万亿的广大购房人的房款其实到了开发商的口袋，而房子并没有实现真正意义上的产品交割。如此庞大的“期货交易”，世界绝上绝无仅有，唯有中国房地产销售独此一家。一旦出现次贷危机之类的市场现象，而这30万亿的房子如果交不了房，或者部分交不了房，那将给社会带来多大的动荡有谁去想象过吗？

　　以前低房价，政府接盘，找个开发商，配上一块地，可以解决问题，可现在高房价，高位买房人的房子出了交不了房的问题，那将是很可怕的社会问题。不久前媒体曝光出海南2700套房子，交不了房，开发企业已经资不抵债，负债50亿元，已经卖给购房人的房子，一套房子竟然几家法院来查封。这不得不令人警觉，特别是政府相关部门。

　　在预售制度下迅速造富一大批地产企业，做大了并没有想着如何去规范市场行为来作个表率，而是把高周转练得“走火如魔”，在地产行业预售带来的充裕现金流投资到海外，投资到其它行业。其实是进一步加大了购房的风险。把购房人当“韭菜”已经割到土里去了！

　　四、预售的弹性空间滋生权力腐败

　　中国房地产的预售制度从香港学回来后，我国制定的预售标准非常笼统，到达总投资的25%，很多开发企业就是利用这个规定钻空子，认为交了土地款就达到了总投资的25%，所以才有了拿地就盖售楼处，售楼处开放就卖房的怪现象。

　　预售标准，越是在大城市，越规范一些，越是往下的小城市，弹性的空间就越大。

　　为什么有弹性空间？每个地方有个发放“预售证”的部门。大城市除了总投资这个标准之外，还会有工程形象进度，比如说上海等一线要求“多层封顶，小高层三分之二”等。到了一些三四线城市，以及一些县城，这种工程形象进度几乎为零。这就给一些房企拼命在这些城市扩张，拿地后就开始造售楼处，售楼处样板房造好之后就开始卖房子。拿地之后就开始地毯式的销售，马路上，菜场里，商场里，到处是发宣传单的售楼人员。

　　


　　


　　▲七部委治理房地产市场乱象以来，全国各地处罚的最多的市场违法行为就无证销售。

　　狂轰滥炸加之“千亿房企、世界五百强”的广告铺天盖地，的确在小县城还是有很大的诱惑力。关于预售证，在小县城更容易搞定，就算搞不定，无证销售在很多房企都敢干。为什么这么大胆，因为顶格罚款也就30万元。

　　况且在很多情况下，这些房企是不会被罚款的，他们可以靠公关来搞定，或者说有地方大员罩着，一切事情都好办。英雄验曾经写过一篇“地产江湖”的文章作个详细介绍。

　　如果说腐败是怎么来的，你要办预售证，你的工程形象进度又达不到条件，这个时候可能就是金钱铺路。而在我国被称为支柱产业的房地产，一年预售达15万亿的市场规模，却没有进行“两权分离”，也就是说，发证的是这个“市场处”或者叫“房产处”，进行房地产市场监督的也是这个市场处。这就不难理解我国房地产市场，在这20年为什么越来越乱。是房地产开发企业要乱的吗？是市场监管几乎是形同虚设！

　　相信这次“七部委”的整治行动中，最多的市场乱象就是“无证销售”和“虚假宣传”。无证销售是为了尽快回笼资金；虚假宣传也是只有在预售条件下看不见的房子时，才给其有了滋生的土壤。

　　02

　　取消房地产预售势在必行

　　一、短期市场“休克”带来房价上涨在逻辑上不成立

　　当网传取消预售后，英雄剑注意到这些天来，一大批网络自媒体的分析有文章中，有部分观点是有道理的，但是在大多数文章以及所谓的专家观点是不正确的。有人说取消预售会“短期导致市场休克而带来房价上涨”。这个在逻辑上是不成立的。且听英雄剑道来！

　　1、预售的房子都是两年以上才能拿到房子，其实现在的房地产销售市场不管有多红火，也都是没有实际产生产品交割的“市场交易行为”，这种市场销售，只是提前把购房人的全款通过一次性付款，或者商业贷款的形式，提前把钱给收了。如果这个市场销售行为改变了，购房人只是把提前的交易行为移到两年后(现房)再进行交易而已，一点也不会影响到市场对产品(房子)的实际需求，因为就算你现在买了期房，现在也不能进行使用，要到两年后。在这个市场逻辑下，不存在实际市场对产品使用的需求断档之说。

　　二、金融创新以“低利率”支持房地产开发

　　房地产是一个资金密集型企业，预售制度其实是解决了房地产开发企业的开发资金的一个渠道。但是，由于我国对预售制度各地在执行标准不一，加之标准弹性空间比较大，加之开发商预售收了房款，地方政府收了税款，所以在预售乱象中越来越乱，使得预售成为投机炒房和推高房价的不可争辩的罪魁祸首。

　　那么一刀切的取消预售，其实就必须要配套考虑房地产投资保持一定市场份额的开发资金问题。其实这个问题，英雄剑早就思考过，不妨说来听听。

　　房地产开发企业的开发贷，银行利息比较高的，一般都在8%左右，而通过银行融资是渠道之一，还有其它融资渠道大多数比银行利息更高。英雄剑认为，如果取消预售，改为现售，政府就应该出台金融鼓励政策，对于房地产开发贷就应该是低利息，利率应该放在3-4%； 其二，要进行金融创新，成立“购房人基金”之类的基金，这个基金专门用于房地产开发企业所用。这个基金可以比银行房地产货款利息高出1-2%。如果把每年通过预售到房地产开发企业手中去的钱，再通过“购房人基金”的形式流入开发企业手中，这样既解决了开发企业的资金来源，也让他们的资金有了成本；又能让广大购房人的购房款有了利息收益。

　　当然这个基金，首先是满足有购房需求的人，可以指定项目，如果到项目开盘的时候，本金和利息可以直接转为购房款。另外也可以吸纳其他非购房人的资金，从而解决高储蓄的资金去向。

　　三、激活二手房市场保证市场交易活跃度

　　房地产市场取消预售之后，有的人说要分步实施，否则房地产企业一下子资金链会断裂，导致崩盘。这个是有必要防患，但是也不能把这个崩盘的风险一直压在购房人的头上。风险越是大的时候，越是要壮士断腕。在取消预售制度的同时，解决好开发商的融资问题就好了。只要不向购房人拿免息的资金就可以！

　　许多人在分析是担心市场断供导致房价上涨，这个恰恰相反，取消预售之后，短期内房地产市场交易，只会是二手房的交易，所以说如何激活二手房交易非常重要。有媒体报道说，北京在六环以内有100万套房子，不出租也不进入二手房市场，就是在那里等涨价。也有一个地产大佬说“中国的房子现在可以住40亿人”，请各位注意现在中国是14亿人。如果这些数据是真实的。说明房地产泡沫破灭随时可能到来。如果房地产市场已经到了很危险的地步，进入二手房时代是迟早的事。

　　在取消预售的时候，再激活二手房市场，这样才能使我国的房地产市场进入良性稳健的发展时代，不可能再出现十年三十倍的野蛮生长！

　　四、取消预售会发生些什么

　　毋庸置疑，必定会大幅降低房价！

　　治理房地产市场乱象，就是要打击市场中的虚假宣传，捂盘惜售，哄抬房价等等行为。英雄剑观点非常明确，这一切行为只有在预售政策下才能成立，如果是现房销售，不可能存在这些行为！

　　当商品房像其他所有商品一样，是现房交易，那么购房人会眼见为实，而不会去听你销售人员的忽悠。只有预售的房子，开发商才可能捂盘，因为他们的房子还没有造出来，已经把成本都收回来了，捂住部分房源的目的就是坐地起价。而当房子是现房了，就像制造业的产品一样了，没有哪一次制造业的产品出来之后，库存还可以大幅提价的？房地产如果现房之后同样如此，如果开发企业不早点出手，在资金利息压力之下，意味着房子每天都在贬值，所以合理的价格出手，像工业品一样哪怕是低价出手，也比捂在那要划算。

　　


　　▲这样的工程质量问题，对于某些房地产企业来说，可能每个项目都存在。他们为什么有恃无恐，因为房子都通过预售卖出去了，如果是现售，还会有这样的事情存在吗？你可以造这样的房子，买不买购房人说了算，眼见为实，再也不会去相信你说的什么“几星级的家”的鬼话。

　　也只有现房，购房人与开发商在销售环节的交易中，才有对等的话语权。面对现房，购房人会更理性，开发商也会更加注重产品质量，利润也会回归理性。再也不会有拿一块好地，就可以有十几亿、几十亿的暴利了。

　　房地产行业，通过高杠杆的快速发展，越是胆大的发展越快，特别是这些年，从销售百亿“俱乐部”脱颖而出的房企，一大批销售步入“千亿俱乐部”。在这个时候，极其膨胀的发展速度，又出现了一种声音，说有五家房企会率先进入“万亿房企”行列，如今想来，这个万亿房企梦可能要到月球上去实现了，在地球上几乎是不可能。

　　更为可笑的是，在去年底的一个全国性房地产会议上，某联会长说：“未来一两年，排名前十的房地产企业销售都会进入5000亿”。今天再想起这句话，是不是将成不一句笑柄？

　　(全文完)

　　同道者同行，同行者同享！

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