黄金周北京热点区域限竞房项目探盘

　　金九银十历来是楼市传统的销售旺季，尤其在今年“金九”成色不足的背景下，“银十”对于开发商而言就显得更为关键。国庆黄金周期间，北京众多新盘纷纷加快各种动作——开放售楼中心、推出样板示范区、推进蓄客，为项目入市做足准备。其中限竞房无疑是市场供应的主流。

　　与此同时，北京市住建委似乎也加快了审批节奏。统计显示，截止到10月2日，北京市住建委网站一次性公示了12个项目的预售许可预告，其中包括多个限竞房项目和部分普通商品房产品。值得注意的是，此前三个月北京限竞房供应主要集中在南部的大兴、房山一带。而本轮入市项目在区位上则显得较为均衡。尤其是海淀和石景山这两个过去几年都鲜有新盘入市的区域，本轮也出现了新增楼盘。今年十一黄金周期间，北京商报楼市周刊赶赴海淀北部翠湖科技园板块、石景山五里坨板块两个近几年北京供应短缺的区域实地探盘，为读者选择适合自己的高性价比楼盘提供参考和建议。

　　板块一 石景山五里坨

　　探访楼盘：万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城西府海棠

　　区域点评：

　　石景山是北京城六区近年来供应土地较少的区域之一，本轮入市的三个项目均位于区域最西端的五里坨板块。

　　2017年11月，绿城以86亿+20%自持摘得五里坨地块建设组团一，创下当年北京单宗成交土地起始总价之最。此后，绿城将该地块近半数股权转让给远洋、新城、平安以及实兴腾飞联合体。其中，绿城权益部分即为当前即将入市的绿城西府海棠，其余部分则由远洋操盘，案名为远洋五里春秋。同月，万科旭辉卓越联合体以78亿的总价拿下石景山区五里坨建设组团二1601-053地块，即为万科翡翠山晓。

　　目前五里坨板块内的二手房均价相对北京中心城区尚有较大差距，属于价格洼地，且区域尚有大量的待开发空地，未来发展可期。

　　交通方面，板块当前轨道交通稍显不便。距1号线苹果园站约7.8公里，公交车需乘坐7站，南侧4公里左右为规划地铁6号线及S1号线金安桥站。项目距离阜石路、长安街、莲石路、西外大街延长线这几个京西的主干道都不算太远，自驾相对较方便。

　　周边配套：在建的石景山大悦城，距离项目约6公里，五里坨区域由万科绿城等几家联合开发配建24万平米商业尚在规划中。此外，三个项目附近为12年一贯制的北师大附中京西分校。

　　卓越万科翡翠山晓

　　基本信息：项目位于石景山石门路东侧500米，背靠西山翠微山脉，南临永定河。产品定位为万科改善型“翡翠系”，容积率1.6。销售价格为5.2万-5.4万元/平方米，产品以90平方米经典洋房及300-400平方米叠拼为主。

　　销售进展：据预售许可公告显示，项目所有房源均已取得销售许可证。记者10月1日探访现场时看到，项目样板示范区已接近完工，但沙盘以及临时售楼处尚未搭建安装完成，现场尚不具备接待能力。

　　户型点评：翡翠山晓样板间尚未出炉，但从市场上流出户型图上得知，90平米户型户型采取全明通透设计，餐厅靠近厨房，方便上下菜和就餐卫生间干湿分离。但也存在餐厅正对卫生间的设计瑕疵。

　　远洋五里春秋

　　基本信息：项目北侧背靠西山，南侧一路之隔就是万科翡翠山晓，西侧为军区用地，东侧同样紧邻西山山脉，经石门路至黑石头路北行800米即可到达。

　　销售进展：项目本次取证的共有15栋楼，预计推出90平米的三居和130平米的四居，均价为5.2万元/平米，总价468万/套起。由于项目样板区仍在施工，该项目售楼处暂设置于八大处附近的远洋天著春秋接待中心内。项目目前处于前期蓄客阶段，近期将开盘。

　　户型点评：项目主力户型之一的90平方米产品，设计方正规整，实现了明厨明卫。尤其是双卫生间设置，在类似尺度的产品设计上比较少见，称得上是一大亮点。

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　　[b]绿城西府海棠

　　基本信息：项目位于石景山隆恩寺路北师大附属中学京西分校西侧。本次取证楼栋为38-1#住宅楼至38-11#。预计将推出的户型为90-135平的三居到四居，均为5-8层洋房产品，均价5.2万元/平方米。

　　销售进展：与万科翡翠山晓和远洋五里春秋相比，西府海棠销售推进较快，目前项目示范区和样板间均已落成，具备现场接待能力。项目处于许可阶段，近期将正式开盘。

　　户型点评：所有户型均为南北通透，相比五里春秋，西府海棠的产品更为丰富，可选择空间更多，除90平米和135平米的主力户型外，项目还有少量100平米的产品。其中，90平方米主力户型采用三房设计，空间可变。主客双卫，干湿分离设计也是亮点。

　　综合点评：

　　位置：三个项目处于同一区位，在共享周边交通路网等大配套资源方面，难分伯仲。不同的是区域内的位置细节，比如西府海棠东侧100米即为北师大附中京西分校；西侧一街之隔则是规划中的三甲医院；此外还紧邻绿城和万科在建的24万平方米的大型社区商业配件，与其他两个项目相比，距离配套设施最近，未来生活也最为方便。但也有看法是距离商业、医院、学校过近也可能带来拥堵、嘈杂等问题。

　　景观：从三家楼盘的具体地块资源来看，西府海棠北侧为山体，拥有山景资源最多，因此拿地价格也最贵。同时，作为绿城产品特色之一，绿城的园林也比较令人期待。五里春秋则在地块位置上东则紧邻山体资源，因此小区东侧楼栋则在景观资源上有优势。万科翡翠山晓项目则处于临街位置，自然景观视野上稍差。

　　价格：销售价格方面，三个项目的销售均价都为5.2万元/平米。五里春秋的销售人员告诉北京商报记者，该项目90平方米的洋房顶层有阁楼赠送，价格为限价上线的5.4万元左右，而普通楼层则相对优惠，单价或控制在5万元区间。楼盘都是先卖位置一般的房源，后期才回推最好的房源，从而实现项目不断的溢价，但由于本项目是限竞房，价格已经确定，因此项目一改以往操盘理念，先从景观资源最好的东侧楼栋开始销售。关于价格，西府海棠销售人员表示，项目均价5.2万，同时他还补充说，他们户型设计产品打造与远洋春秋相差不大，价格上也基本相当。翡翠山晓由于售楼处未完工，记者没能取得销售人员现场报价。

　　产品：绿城西府海棠项目容积率为1.8，产品类型为纯洋房社区，有20%的自持；翡翠山晓地块容积率1.6，据透露产品形态为下跃下叠及洋房；远洋五里春秋容积率1.4，产品为叠墅加洋房。在容积率上，五里春秋略有优势，低密产品也更纯粹一些。产品户型方面，五里春秋和西府海棠的最小户型均为90平米，翡翠山晓则为70平米。附加值方面，五里春秋顶层有阁楼赠送，至少相当于一个房间面积。设计方面，记者在西府海棠样板间注意到，90平米户型南北通透，全明设计，但入户门冲着厨房门算是略有瑕疵。五里春秋的90平方米采用全明两卫设计，布局合理动线流畅。但北侧两个房间的空间尺度过小，其中一个房间只有6平米左右，舒适度打了折扣。翡翠山晓样板间尚未出炉，但从市场上流出户型图上得知，90平米户型户型与其他两家总体结构上区别不大，全明通透，但也存在餐厅正对卫生间的设计瑕疵。

　　业内人士指出，三个项目属于同一区域同一板块，在产品形态上也均属低密度洋房。周边环境优越，但交通配套等还有待改善。消费者在选择时应充分考量三个项目在各个细节上的优劣势，尤其是在洋房产品同质化较为明显的情况下，根据自身需求作出理性理性选择。

　　热点板块二 海淀翠湖科技园板块

　　探访楼盘：翡翠云图、山屿湖

　　 

　　区域点评：

　　作为北京城六区的成熟区域，海淀区因为优良的城市配套，教育资源备受购房人青睐。然而，近年来，海淀区域土地供应主要集中在产业园区建设和保障性住房板块，商品住宅供地非常的稀缺。随着海淀北部区域土地供应开闸，区域关注度随之不断升高。该区域内二手房价格也是水涨船高，以海淀山后翠湖科技园周边的二手商品房为例，销售均价已逾6万元/平米。本轮即将入市的三个海淀限竞房项目均位于该板块内 ，周边高科技产业园区集中，区域内职工长期处于职住不平衡的状态，区域内需求旺盛，甚至部分改善性需求处于外溢状态。随着翡翠云图、山屿湖、葛洲坝地块等项目的陆续入市，未来将有效缓解海淀北部区域市场供应短缺的现状。

　　山屿湖

　　基本信息：项目位于海淀翠湖科技园板块，南侧紧邻京密引水渠，北侧距离地铁16号线屯佃站2公里。该楼盘由中国铁建、碧桂园、国瑞三家联合开发。据了解，该项目由国瑞负责设计、中铁负责建筑施工，碧桂园负责市场销售。项目容积率1.68，仅有两种户型，即89平米三居洋房和190平方米叠墅。

　　销售进展：目前项目示范区尚未对外开放，临时接待中心位于西山壹号院底商的城市展厅。销售人员告诉北京商报记者，项目叠墅产品尚未推盘，目前项目蓄客的主要是89平方米的三居洋房产品。预计10月中下旬会有验资升级(200万元资金证明或定存)。此外，项目样板间也将在10月中下旬对外开方。

　　户型点评：洋房产品方正规整，全明设计，配有观景阳台。单独卫生间的配备可能给多人居住带来不便。

　　万科翡翠云图

　　基本信息：项目位于海淀区翠湖科技园东南侧，北侧紧邻山屿湖项目。项目容积率1.8，产品为6-10层洋房和叠拼，目前已知户型为146平、271平和300平，均价5.3万元/平米，预计会有少量120平米的顶层户型。

　　销售进展：项目销售人员告诉北京商报记者，项目叠墅产品尚未推盘，目前推出的只有146平米的三居半洋房。

　　户型点评：当前主推146平方米户型，整体采用“双钥匙设计”，即南北半区区隔设计，南半区主要空间为主卧套房、主起居室和厨房餐厅，北半区主要空间为两个卧室、一个公共空间和一个卫生间。干湿分离，动静分离，以及全家共享多空间设计是该产品的亮点，但该户型长达近20米的进深让整个户型呈条状，南北动线过长。

　　综合点评：

　　两个项目位置趋同，共享周边交通路网等大配套资源。附近的环境资源优越，5公里半径范围内拥有稻香湖和翠湖湿地双公园。但周边商业配套一般，更多依靠2公里外的温泉镇海淀北部文化中心的商超、影城和餐饮。北侧3公里的绿地中央广场，建面17万平方米，预计2020年投入使用。教育资源翡翠云图自带幼儿园，周边有永丰学校、翠微小学温泉分校。

　　户型：两个项目除了区位竞争外，洋房产品上并不面临直接竞争，毕竟面积段错位明显，总价相差很大。山屿湖主推89平方米，客户主要群体为刚需。万科翡翠云图洋房尺度在145平米以上，客户主要是改善型需求。此外翡翠云图的300平米的叠拼产品与山屿湖的190平方米叠墅项目也差别明显。

　　此外，迟迟未露面的葛洲坝地块近来也有所动作。几日前，葛洲坝地块发布了施工招标公告披露，葛洲坝计划在今年11月30日前取到施工证，2020年10月交房。据透露，该项目为17栋住宅，从目前已经流出来的效果图来看，区别于山屿湖和翡翠云图的高低配，葛洲坝或大概率建成纯洋房社区。据业内人士透露，该项目将会有一批120平米左右的户型，与另外两个项目形成互补。

　　业内人士分析，海淀翠湖科技园板块三个项目未来集中入市，将在产品结构上丰富区域楼盘供给。三个项目将有望形成同一板块，同一时间入市，但却不会出现激烈竞争的特殊局面。对于购房者而言，在该板块购房根据自身的需求和资金实力，作出选择也相对简单。

　　  值得注意的是，当前多数限竞房项目的成交去化并不理想，总体去化率仅在四成左右，已经出现两极分化的趋势，只有少数项目能获得开盘热销。在此背景下，只有产品品质过硬，设计具有差异化和人性化的项目才有机会得到市场青睐。 北京商报记者崔启斌荣蕾