买100平米房子只得70平米 “公摊面积”有望取消！房价会被推高吗？

　　近日，住建部官网发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，其中提到了住宅建筑应以套内使用面积进行交易，未来“买100平米房子只得70平米”现象或将终结。

　　取消“公摊面积”？

　　近日，住建部官网发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范等38份规范的修改。

　　而最大的亮点是，其中的《住宅项目规范(征求意见稿)》指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，据称这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。根据住建部官网，此次公开征求意见的意见反馈截止时间为2019年3月15日。

　　什么是公摊面积？

　　目前，对于我国大部分省市来说，购买的房屋面积包括两个部分：套内面积+公摊面积。

　　其中“公摊面积”的内容，包括以下两大部分：

　　第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

　　第二部分包括：楼宇(套)与公共空间之间的分隔，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

　　那么套内面积是指什么呢？

　　根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000国家标准规定：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

　　有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。但是从2013年1月1日起，香港就已告别“公摊面积”时代，开始实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”。而2013年4月29日，香港《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规扩展至新房。

　　“公摊面积”饱受质疑

　　《住宅项目规范(征求意见稿)》指出，公摊面积是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

　　去年，新华社一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章质疑该制度的不合理。那么，公摊面积到底不合理在哪里呢？

　　从进入商品房时代开始，中国房地产交易就采用的是套内面积加公摊面积的计算方法。而这种计算方法也一直饱受争议，质疑主要围绕以下几点：

　　一是公摊面积的计算标准很模糊，现实测量较难，开发商的弹性操作空间较大。这使得“公摊面积”实际成为房屋交易当中的一个隐性黑洞，甚至引发消费者的诉讼。

　　二是按公摊面积计价，放大了市场交易的公平焦虑。比如，两套总价一样、产权面积一样的房屋，很可能因为公摊面积不同，导致购房者实际获得的使用面积相差很大。

　　三是现实中存在开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。

　　若“取消公摊面积”将有什么影响？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，全国统一套内面积进行交易，发挥了房住不炒的导向，从购房者的角度，在买房的时候，少了一个顾虑。这一次住建部的规定，具有很大的变革，可能会使一些房地产税，包括一些跟房屋交易面积挂钩的制度发生变革，对于财政税收、相应的计税标准等都是积极的。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

　　他同时表示，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。另外，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

　　重庆早已“取消公摊面积”

　　据了解，重庆是目前内地唯一实行以套内面积计价售楼的城市。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

　　谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

　　据相关媒体称，重庆房产广告中会明确标出“套内单价”和“建面单价”两种价格。以两种方式计算下来总价相差无几，但是这么做消费者在比较各个楼盘的价格时，可以单纯比较居住价格，而不被公摊面积所迷惑。

　　本文仅供投资者参考，不构成投资建议。