【原创】万科下调回款目标至6000亿 近期发债融资明显提速

　　【财联社】(记者 杨依依)日前，记者从多个独立信源处独家获悉，万科2019年的回款目标被定为6000亿元，相比2018年的6300亿元目标减少300亿元。

　　对此，万科内部人士告诉财联社记者，调整回款目标，与今年经济形势和房地产调控有关。

　　事实上，在去年12月举行的集团2019年目标与行动沟通会上，万科董事会主席郁亮曾明确表示，经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底，宏观形势并不乐观。2019年，万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

　　值得一提的是，万科近期发债明显提速。2月26日至3月7日的短短十天内，已发行及获批发行的债券达五笔，总金额约111.49亿元。

　　今年回款目标减少300亿

　　在收敛聚焦的战略下，万科已将回款视为“生命线”。

　　去年9月11日，郁亮在南方区域9月月度例会上表示，“6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”

　　两个多月后的媒体交流会上，在被问及6300亿回款目标完成情况时，郁亮回应称，“不要操心，我们每天都有一个小组天天算这个(回款数)，每天晚上10点，我们都会集齐每个地方公司问今天完成多少、还有多少任务、完成得怎么样。”

　　去年被郁亮反复强调的6300亿回款目标，最终是否完成目前尚未可知。上述万科内部人士告诉财联社，今年万科将回款目标下调了300亿元。

　　但对区域和城市公司而言，压力并不是平均分布。万科某城市公司总经理向记者透露，因为他所在的城市公司去年完成了任务，所以今年任务量增加了。“完不成的话，兄弟公司也帮不了我。”

　　“从去年下半年开始，从上往下的考核压力变得比以往更突出，销售部门压力最大。”万科区域公司一位中层表示，“是否完成回款目标是和奖金挂钩的，如果年终目标没有达到，大家的奖金都会受影响。”

　　继去年9月抛出“转折论”之后，在12月中旬万科集团2019年目标与行动沟通会上，郁亮再度表达了对宏观形势的忧虑：“四季度BG(编者注：四大区域+物业)、BU(编者注：包括长租、物流、印力等)在做事业发展计划的时候，基于过去的经验，对宏观形势判断都过于乐观，期待不久后的‘触底反弹’，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。”

　　基于对经济及行业的判断，万科在2019年欲实现五个工作目标，第一就是“巩固提升基本盘”。“每个BG、BU都要明确自己的‘主航道’，也就是主要业务。”郁亮在沟通会上说。

　　在巩固基本盘的同时，万科部分子公司的业务有所调整。记者关注到，武汉万科在近期对外投资上移除了“武汉长江娱乐发展有限公司”，后者负责的主要是武汉长江乐园及武汉国际会议中心项目的筹备。

　　“对创新性业务，不盈利的话，可能今年项目扩张得就少了一点，很多地产公司都在做人员优化，万科主动的、被动的离职的人都有。”上述万科区域公司中层向记者表示。

　　此外，万科南方区域首席执行官张纪文在2018年底的媒体沟通会上承认了万村暂停拿房，在之后的小范围沟通上还承认了万村员工由300人减少至100人。但张纪文否认这是裁员，其称暂停拿房之后就不需要那么多投拓员工，计划将他们分流至别的岗位，于是对投拓员工进行考试，考试未合格的人就留不下来。

　　“当时给两个选择，要么去泊寓，要么离职给两个月工资，考试过了之后才可以转岗，过不了还得走。其实考试就是由泊寓的负责人面试。”一名已离职的万村员工说，“万村员工转岗泊寓之后虽然基本工资不变，但泊寓员工是不能像万村员工那样拿提成的，所以万村员工转岗后的实际收入也会不如从前。”

　　上述万科区域公司的中层告诉记者：“长租公寓还是被定位主航道业务，和地产、物流一样，但随着获取房源成本的提高和国有企业开发的量逐步上市，大家对长租公寓未来的判断现在是比较谨慎的。”

　　发债势头超往年

　　据了解，万科2019年五个工作目标的最后一个是建设矢量组织(战略方向、价值观导向)、冠军组织(以赢为目标，让状态最好的人上场)和韧性组织(抗风险、反脆弱、抗打击)。

　　而在建设韧性组织部分，万科划分了5%和10%的融资成本边界。

　　“大公司有的时候也很脆弱，如果万科信用评级下降，集团的融资成本就会大幅提高，比如万科的融资成本是5%左右，而同行大概10%，按照现在5%的融资成本，目前万科的新业务都不怎么赚钱，如果提高到10%，可能连开发业务都不赚钱了。” 郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上说。

　　在守住融资成本边界的同时，万科近期发债频率和规模均在提升。在2月26日至3月7日短短十天内，其已发行及获准发行的债券共有五笔。

　　其中，已发行的为20亿元“住房租赁专项公司债券(第一期)”、由印力发起设立的21.16亿元“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”、6 亿美元(约合40.32亿元)固息票据。此外，3月6日，其获准发行12.64亿元“万科-南方资本购房尾款资产支持专项计划”和17.37亿元“万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划”。

　　万科作为龙头房企之一，发债规模反映了总体融资环境的变化。“2019年初以来房企密集发债，发债总量与发债个数增速远超去年同期。”国金证券在报告中称。

　　兴业证券在研报中则表示：“房企融资持续改善，销售遇冷已有预期。”数据显示，今年1-2月，碧桂园、恒大、万科三家房企销售额同比全部下降，下降幅度分别为40%、42%、11%。