告别粗放式发展，城市有机更新成主流趋势

　　2017年12月20日，广东省深圳市宝安区城市更新局发布《2017年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》，共两个城市更新项目立项。其中一个是大洋工业统筹片区启动区城市更新单元项目，面积为18.76万平方米，申报主体为中粮地产(000031,股吧)控股的深圳市宝安福安实业有限公司。

　　这只是全国城市更新建设的冰山一角。伴随着大中城市过去30年的高速发展，我国迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的城市更新新阶段。在一线城市核心区供地日趋紧张的情况下，城市更新成为一个巨大的市场。天鸿置业董事长柴志坤表示：“城市更新是一个朝阳产业，对正在寻求转型的房地产企业而言，该领域大有可为。”

　　除了巨大的市场空间，城市更新也存在着较高的门槛。亿翰智库相关研究分析认为，城市更新有一定操作难度，项目可能会长期陷入“拆不动、赔不起、玩不转”的困境中。同时，城市更新也正在告别粗放式发展的阶段，无论是地方政府还是国家层面，都越来越重视城市的“有机更新”，强调人与城市、自然的和谐共处。这对房企而言，都将成为新挑战。

　　城市更新的大市场与高门槛

　　随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向以存量房交易为主的时代。与此同时，城市核心区尤其是一线城市的核心区新增土地已处于极为稀缺的状态，城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新成为城市发展新的增长点。

　　据中国建设报不完全统计，目前，万科、恒大、保利、绿地、融创中国、佳兆业、朗诗、仁恒、滨江以及华侨城等房企已相继加入到城市更新领域，甚至一些企业已将城市更新作为今后的核心业务之一。

　　融创中国执行总裁商羽表示，目前中国城市化率不到60%，大型城市的城市密度虽然只有日本东京的一半，但在一些城市可建设的规模已基本达到天花板，“我们做了统计，未来整个城市更新、老旧改造的数量达到5亿平方米左右，这是一个巨大的市场。”

　　中信建投在研究报告中预计，仅上海而言，其市中心城区成片工业待转型更新建设容量可达9000万平方米、旧式里弄和简屋更新建设容量逾3600万平方米、城中村更新建设容量超过2300万平方米。

　　2017年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出，按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，用城市更新理念推进旧区改造，中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米，实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造。积极推进“城中村”改造和农村低收入户危旧房改造。

　　除了巨大的市场空间，城市更新也存在着较高的门槛。例如，城市更新虽给企业提供了增加投资的路径，但真正使项目落地还需要花费巨大的精力。除了后期开发运营，房企前期拆迁的难度也多有提升。深圳市发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）规定，所有的旧住宅区改造都需经过业主100%的同意。此前95%的比例对房企来说尚有较大难度，现在要求征求所有业主同意，对房企的经验、资金考验程度更高。

　　此外，资金问题也是困扰房企进入城市更新市场的原因之一。加上城市更新前期投入较大、项目周期较长、期间风险不定、成本难以估量，缺乏资金支持的中小型民营企业进入门槛较高。以上海新天地为例，新天地板块的改造速度非常缓慢，瑞安房地产开发的豪宅项目也不断拖延入市，导致公司资金周转缓慢。

　　另外，城市更新的单个项目规模也有增大的趋势。深圳的《暂行措施》还提出，在“十三五”期间规划10个重点更新单元作为片区统筹开发，尝试改变之前小片区域开发的模式。业内分析认为，改造面积增加将极大提升企业的资金负担和运营难度，中小房企在城市更新市场的生存空间将进一步被压缩。

　　城市有机更新成未来主流趋势

　　随着时代发展，城市更新的模式已不再是拆掉重建这么简单。日前，国务院在对《上海市城市总体规划（2017~2035年）》的批复中指出，“稳步推进城市有机更新，开展城市修补和生态修复，加强城乡环境综合整治和违法违规建设治理，提高城市的承载力、包容度和宜居性。”

　　“城市有机更新”的说法已经不是第一次出现。深圳的《暂行措施》在2017年年初就提出，推进“城市修补、生态修复”，有序实施城市修补和生态修复，引导城市有机更新。

　　据了解，“城市有机更新”是一种城市规划理论，由著名建筑学家吴良镛教授提出。他认为从城市到建筑、从整体到局部，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的。他主张城市建设应按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模、合理的尺度，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展。

　　2017年9月，住房城乡建设部政策研究中心和高和资本联合发布的《2017中国城市更新研究报告》指出，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。与传统房地产“开发-销售”方式相比，城市有机更新下的房地产链条多为“投资-建设-运营”，金融支持需要适应这个链条的每个环节，针对各环节的融资需求特点进行创新，形成适应城市有机更新的融资模式，即投资基金化、建设信贷化和运营证券化。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示：“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变的情况下的城市的有机更新，是变与不变的内在统一。”

　　地方层面，深圳的《暂行措施》指出，要注重在城市更新中保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，弘扬传统优秀建筑文化。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。

　　“我们发现城市更新不同于以前的传统项目开发，硬件建设的比例占比越来越低，人文、文化、社会甚至心理等更新和延续占比会越来越高。”柴志坤表示，传统项目开发是从一元到二元的结构，城市更新的特点则是一个多元化系统工程的推进。

　　高和资本董事长苏鑫表示，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，它的内涵早已超出了产业、建筑、规划等房地产行业范畴，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。