南都物业首次公开发行股票 模式单一难寻核心竞争力

1月19日，首家登陆A股的物业公司南都物业(603506，SH)发布了首次公开发行股票路演公告，本次股票发行价格为16.25元/股，网上发行数量为1984.1万股，占本次发行总量的99.9986%。发行后，南都物业总股本将增至约7936万股。以16.25元的发行价计算，南都物业预计募集资金量约3.22亿元，扣除发行费用后，预计募集资金净额为2.87亿元。

从与碧桂园物业角逐“A股物业第一股”到现在正式发行股票，南都物业作为第一家登陆主板的物业公司，其所代表的行业标准也引来业内关注，除了其业务多集中在江浙一带外，与彩生活、中海物业等同行相比，其盈利发展模式更为单一，其压低人力成本所带来的利润增长，似乎并不能成为其立足行业的长久之计。

易居研究院智库中心总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“对于南都物业来说，其物业发展的历程比较长，所以有一定基础。物业的发展关键就看物业企业的业务优势和当时的时代背景。”

盈利模式相对单一

天风证券相关研究指出，2017年全国百强物业企业中，排名前十的物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上，在公共物管领域，物业服务方面的内容已大大拓展，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。

据了解，目前南都物业收入来源主要来自物业管理服务(包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务等)。2014~2017年上半年，其物业管理服务销售收入占比分别为93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其增值服务销售收入占比仅分别为6.55%、4.33%、5.91%、6.88%。与先于其上市的多家上市公司相比，这样的盈利模式略显单一。

2014年6月，第一家在港交所上市的物业公司彩生活(01778，HK)打破了传统的社区服务管理模式，通过互联网新技术挖掘高利润的增值服务空间，改变了过去行业内盈利低微甚至亏损的状态。

彩生活2017年半年报显示，增值服务(亦即社区租赁、销售及其他服务)对本集团的溢利贡献约占30.1%。彩生活表示，这一方面源自生态圈产品的不断丰富；一方面则是业主对增值服务的接受程度逐渐提高。产品公司打磨出了社区场景下符合消费者需求的服务产品，不断带动增值业务收入以及利润规模的增长。

2015年，中海物业(02669，HK)成为继彩生活之后第二个在香港上市的物业公司。根据中海物业招股书，其下设两个业务分部，分别是物业管理服务部和增值服务部。在其2017年半年报中，中海物业提出面对强大社区人口的潜在消费能力，公司致力于持续开发多样化的增值服务，同时利用新兴的移动互联网和物联网技术大力开发线上平台，提高在行业内的整体竞争力。

中奥到家(01538，HK)是第三家在港交所敲钟上市的企业。在中奥到家年报中，增值服务归为“社区线上到线下(O2O)平台”，以通过O2O平台向住户提供广泛服务及产品为主。

中国指数研究院预计，2014~2017年社区增值服务拥有万亿的市场空间。中银国际研报指出，近年来基础物业管理正在通过大数据、云计算等新技术构建智能型社区，例如引进互联网化的停车场管理系统、智能门禁系统、APP网上缴费系统，提高运营效率和服务水平，应对不断攀升的人力成本。

严跃进表示，“对于物业管理公司来说，过去一直是被认定为附属于开发业务的企业，所以盈利方面考虑不多。但这两年，对于存量市场的发展，会引起物业管理公司新的发展机遇。尤其是社区增值服务方面，凭借类似移动互联网等技术有助于扩大业务规模。”

整体薪资水平下降明显

南都物业招股说明书(申报稿)显示，南都物业本次发行股票募集的资金将用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目和公寓租赁服务项目等。其中，公寓租赁服务项目拟投资金额最多，高达1.08亿元，占资金总额的26.3%。

不难看出，南都物业同样在谋求转型升级，除了引入资本外，要发展类似O2O社区、智慧社区的关键点无疑在于物业管理行业的人才。在南都物业于1月2日发布的最新招股说明书中，到2017年6月报告期末，公司的员工结构为管理人员占10.15%、客服人员占15.82%、维修人员占15.17%、秩序人员占14.05%、保洁绿化人员占比41.97%、其他物业管理人员占比2.84%。占比最高的仍为保洁维修等基础员工。

从员工的受教育程度来看，占比最高的为中专以下学历达到79.53%，大专学历占比达15.46%，而本科学历仅占4.7%，硕士及以上学历占比仅为0.32%。

此外，记者查阅南都物业的招股说明书发现，从2014年到2016年，南都物业整体员工的平均工资水平均低于同年浙江省在岗职工的平均工资。招股书称，因为公司内保洁维修类用工的薪酬水平拉低了南都物业的整体薪酬水平，不过对比2016年的工资标准，仅2017年上半年，南都物业中层员工的月平均收入下降了近43%，公司整体员工的月平均收入下降近9%。

据第一财经报道，万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全曾表示，“我不认为一味降低人工成本是正确的选择。互联网或者技术更应该带来的是中间层成本的降低，而不是服务层成本降低。你在小区看到给你提供服务的人变少了，这并不是你想要的。”

上海雅斯酒店物业管理有限公司总经理高惟君则认为，“每个物业公司都会面对这个问题，都在平衡扩大人才队伍和控制人力成本之间的矛盾。物业管理行业是个劳动力密集型行业，现在的人力成本占小区(不算新的楼盘)管理成本的80%左右，加上其他各项成本，基本上都是基本持平或者微利、略亏状态，除了已经上市的公司或者营业额、利润排名靠前的大型集团公司外，绝大多数的中小型物业公司这几年都处于维持阶段。”

业务范围积聚浙江

《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示，2016年全国百强物业占全国物业管理面积的近三成，强者恒强的态势持续加剧。中银国际指出，物业管理面积是业务增长的基础，其价值主要在规模上体现。

2017年1~9月，南都物业实现营业收入5.8亿元，较上年同期增加了1.77亿元，实现归属母公司所有者净利润5056.57万元，较上年同期增加了494.74万元，其中2017年上半年实现净利润3589万元。

记者注意到，与南都物业同地区的绿城服务(02869，HK)2017年上半年的营业收入和净利润分别达22亿元和1.8亿元，同比分别增长33.6%和44%。

除了净利润低于行业内龙头公司外，南都物业的业务的区域集中度也十分明显。其在招股说明书(申报稿)中表示，报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区。报告期内，公司在浙江省营业收入占相应期间主营业务收入的比例分别为95.80%、93.27%、85.49%与75.69%。

在业内的规模之争下，南都物业的竞争对手们正在积极寻求公司规模以及业务布局的扩张。

据了解，雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称雅生活)已向港交所提交招股书。2017年8月17日，雅居乐公告旗下物业板块雅生活与绿地集团达成战略合作关系。绿地集团将以10亿元入股雅生活，取得雅生活20%股份，成为其长期战略性股东。

万科在2016年年报中宣布，为万科物业引入两家战略投资者：博裕资本与58集团。

据新华网报道，不久前彩生活在北京宣布与达尔文国际酒店物业管理有限公司达成战略合作进军华北市场。