碧桂园物业撤回招股书背后 房企IPO再融资闸门未松

中华PE:

与今年的房地产调控步调一致，房企在资本市场的动作也受到了严厉限制。

12月11日晚间，碧桂园发布公告，撤回碧桂园物业A股上市申请。招股书显示，碧桂园物业与碧桂园地产业务存在多项关联交易，且实际控制人均为杨惠妍。

不过，21世纪经济报道从接近碧桂园的人士处获悉，撤回物业上市申请，并非因为关联交易，而是碧桂园物业所具有的开发商背景使其难以过会。

今年以来，房企在A股上市到再融资均受到严格限制。此前，多家房企的IPO或定增均不予通过。

一些地产公司只好转去海外融资。尽管利率较高，但海外融资成了今年房企解决资金难题的重要通道。

值得关注的是，房企通过资产证券化进行融资窗口开启。截至目前，已有数个商业、租赁物业实现了CMBS，类REITs融资。

严控地产类IPO

在外界看来，准备了两年之久的碧桂园物业，在提出上市申请并挂出招股书后却突然撤回，颇为意外。

根据碧桂园(02007.HK)公告，撤回物业分拆的申请，是由于中国审核监管机关近期的政策变动。

碧桂园并未清楚说明政策出现了何种变动。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这可能与碧桂园物业的开发商背景有关。

招股书显示，碧桂园物业是碧桂园旗下非全资附属公司，碧桂园持有碧桂园物业92%股权，两家公司的实际控制人均为杨惠妍。截至6月30日，杨惠妍持有碧桂园57.51%股权，持有碧桂园物业52.94%股权。

碧桂园物业管理的小区也基本都是碧桂园开发。截至今年6月末，碧桂园物业合同管理面积达2.47亿平方米，其中碧桂园独立开发的合同管理面积为1.67亿平方米，占比约67.94%；碧桂园合作项目开发的面积为0.50亿平方米，占比20.21%。

严跃进分析，碧桂园已成房企销售老大，其分拆物业上市将产生较大影响。接下来证监会可能对房企及其相关业务的上市目的给予更严厉的审查，预计房企上市计划还将继续延期。

值得注意的是，碧桂园物业本次只是暂停A股上市进程。根据公告，公司正在评估各种选项，包括寻求物业管理相关资产于其他地方的证券交易所分拆独立上市。

严跃进指出，在房地产调控收紧的背景下，房企通过IPO、借壳上市等方式进入A股均希望渺茫。

选择IPO上市的富力地产在第五次冲击A股无果后，已于10月20日中止上市；证监会网站显示，截至12月7日，万达商业审核状态为已反馈，在申报企业中排第42位。

另一龙头房企中国恒大系列公告显示，重组深深房A已多次申请延期复牌，目前仍处于停牌状态。

与此同时，A股市场对房企再融资的审核同样严厉。21世纪经济报道记者注意到，今年已有多家A股上市房企终止了定增计划。

截至11月15日，今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元，而实施的定增募资规模仅45.14亿元。同比去年分别下降23.9%和89.7%。

并且，政策不允许房企定增募资投入土地市场，即使是定增方案获批的上市公司如广宇发展、珠江控股等，其资金用途亦不包括购置土地。

不仅是资本市场，自2016年下半年来，房企各融资渠道均受到全面限制，如银行开发贷，公司债，信托，私募等均已收紧，或利率高企。

兴业研究指出，尽管监管细则有所差异，但核心目的均为抑制房企过度加杠杆，尤其是拿地阶段的融资，防止加杠杆拿地王存在的金融风险。

融资渠道突围

在境内融资渠道收窄的形势下，开发商开始将目光转向海外融资，以及资产证券化。

今年以来，房企海外融资的数量和金额明显增加。据中原研究中心统计，截至日前，今年房企的海外融资合计已达372亿美元，同比涨幅约234%。11月，包括时代地产、合景泰富、万科在内的10家房企在海外发行了企业债。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，境内融资成本上升是房企转向海外的重要原因。整体来看，相比2016年平均4%的融资成本，如今资金成本上行非常明显。“2017年房企境内发行的债券利率均在5%或6%以上，今年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。”

不过，张大伟表示，整体来看海外融资难度将越来越大。随着美元资金价格逐渐上行、外币借款可能带来汇兑损失，海外融资渠道并不划算。

严跃进也认为，尽管海外融资可以弥补短期资金不足的风险，但后续将面对较大偿债压力。

值得关注的是，境内的资产证券化正在逐步放开。目前，多家房企已试水CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)及REITs(房地产信托投资基金)等资产证券化方式，标的集中于商业物业，长租公寓等。

9月12日，保利地产设立首单商业物业CMBS，发行规模35.30亿元，基础资产为广州两栋商业地产；招商蛇口则将CMBS应用于长租公寓。12月1日，其首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。

CMBS模式不涉及资产所有权变更，是一种债务型融资，原始权益人通过抵押物业资产获得资金，并在到期偿还贷款后解除抵押。原始权益人保留物业资产的所有权，充分享受抵押期间地产增值的红利。

主要面向长租公寓的类REITs产品也在加速落地。21世纪经济报道记者梳理发现，今年来已有魔方、自如、新派和保利四家长租公寓类REITs产品获准发行。其中，保利新近获批的REITs发行规模达到50亿。

虽然上述项目均是“类REITs”而并非真REITs。但有观点认为，加快放行表明监管层对租赁物业的支持力度加大。

“REITs的成熟和推出将极大的推动租赁市场前进”，国泰君安认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。而租赁REITs一旦兴起，将解决开发商退出渠道问题，有助于开发商的现金回流，从而做大规模，推动租赁机构化。

民生证券指出，虽然2018年房企融资趋紧将会延续，融资成本继续提高，但政策会鼓励房地产资产证券化发展，预计资产证券化将是明年最大的亮点。