2020大杰京东白条第一次尝试提现工作上市的计划不变

尽管受到疫情影响，一季度整体业绩下滑10%，但世茂房地产控股有限公司（00813.HK，简称“世茂”）董事局副主席、总裁许世坛并不为全年业绩担忧，并明确物业、酒店在未来两年内相继分批分拆上市的计划不变。

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3月30日，世茂举行2019年业绩发布会，许世坛透露世茂今年销售目标为3000亿元，不包括战略合作在内。世茂2019年存货存货1400亿，按照75%去化率匡算，将千亿货值转化为2020年销售额。

世茂手握13000亿土储货值（不含战略合作），尽管近期土地市场出现一次窗口期，各地拍出了不少高价地，但世茂仍然不为所动，许世坛亦认为此时去“抢”地，风险特别大。

2019年的世茂，大多数财务指标优于行业平均水平：全年实现回款1950亿元，同比增长42%；核心利润153.2亿元，同比大幅上升30.6%；账面现金596.2亿元，较2018年底上升20.3%；净负债率59.7%，已连续8年维持在60%以下；长短债比例接近7：3，现金比率1.6倍，短期偿债能力强。

值得一提的是，世茂房地产全年签约额为2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达到124%，跻身行业第九，并以近三年超过50%的复合增长率，实现“第三个有品质高增长年”。

世茂有一个“五年计划”，目标是超越行业前十甚至前二十的平均增速，分为2017年-2019年、2020年-2021年两个高速增长期。到2021年，世茂销售增速高于行业TOP20；每年权益后的利润增长20%以上。许世坛认为，世茂是一家学习型的企业，每一年的变化都很大。

下调与增长 

目前，世茂已陆续开放95%的售楼处，预计3月份销售额将突破200亿，同比略有上涨。但受到一二月份销售同比分别下降20%多的影响，世茂一季度销售同比下降约10%。

疫情也导致世茂旗下酒店和商业的营收缩减，世茂旗下酒店今年原计划营收三十亿，增长大约30%，现在调整增长率为5%；商业也调减了两三个亿，预测全年商业和酒店有超过11亿损失。许世坛希望通过下半年的努力，将营收损失控制在八亿左右。

许世坛认为，下半年若政府相继出台放宽预售条件、推迟开竣工期限不计交付违约等有利政策，集团将继续努力确保股东应占核心利润的增长，预计全年增幅将超过20%。

相应地，如果市场流动性获得恢复，许世坛预判整体规模可能只会下降6%-7%，仍然有15万亿，“但现阶段政策出台还是不够的，市场压力还是比较大的”。

世茂应对疫情的底气来自过去一年在土储结构上的调整：一二线城市布局稳步上升，这为其实现70%以上去化率打下基础。与大部分重仓长三角的房企不同，目前世茂在大湾区有接近4000亿货值，是最大的土储区域；长三角3500亿；福建和环渤海地区2000亿左右。

2019年底，世茂一线城市布局达到21%，加上二线50%，总共就有70%，加上强三线城市就有90%。预计2020年底，世茂一线布局会超过25%，加上二线可能会超过75%。世茂新获取115幅土地中，超过87%位于一二线城市及强三四线城市。2020年，世茂土储重点分布于大湾区、长三角、福建等地。

世茂2019年5000亿可售资源中，2/3以上通过收并购获取。许世坛认为，疫情导致中小开发商的压力大增，今年的收并购有更大机会。与2019年策略一样，世茂今年规划用回款的一半做土地投资。换言之，如果全年3000亿回款目标能实现80%，就有超过一千亿可用于拿地。

拆解福晟收购案  

作为收并购案例，许世坛首度披露了与福晟战略合作的细节：目前还处于项目尽调过程，世茂借品牌优质进入福晟做代销代建。优质资产会陆续转股，拟将部分项目并到上市公司，包括物业公司、六建以及其他一些项目。公开资料显示，3月18日，福晟集团法人代表由潘伟明变更为许幼农。

“收购并不是要花很多钱，或者高负债。”许世坛透露，福晟收购案由世茂海峡发展公司负责做具体的组织调整，已明确合作方向：福晟拥有超1200亿（货值）的住宅土储，此外，旧改的货值预估超过3000亿，目前先从市场潜力大的地区如郑州、长沙、大湾区等推进合作，首批会有3-5个项目合作，第一个旧改合作项目落地郑州；福晟旗下部分优质商业项目正在商议合作的方式，比如六建集团；世茂服务收购福晟物业51%的股权，涉及物业项目约90多个，签约面积超过1500万平方米。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸指出，与福晟集团上下游供应商、债权人等做过多轮谈判，也在债务重组中获得了各方支持。债务重组以协助福晟恢复生产为前提，逐个项目厘清财务，逐步并到上市公司。

世茂收并购有一个明显的变化：前几年以项目收购为主，去年倾向于资产包收购，与福晟的合作则是公司层面的合作。许世坛透露，针对企业不同情况与不同需求，如果交易过程太复杂，世茂就直接收项目；有合适的机会就收资产包；如果涵盖住宅、物业、多元化商业甚至全产业链，则展开公司层面的合作。

许世坛透露，收并购的逻辑在于合作共赢，只收购标的项目51%股份，对于世茂而言不需要付出全款，就可实现操盘和并表；被收购方解决资金危机的同时还可以保留少数股份。这也是世茂今后土储发展方向。

世茂从2019年初开始加大收并购力度，优势之一就是融资成本。2019年，世茂的融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。2020年初，世茂进行了一轮融资“补血”：1月31日，世茂增发1.58亿股融资约46.7亿港元；3月23日，世茂房地产发行2020年首期债券，共计45亿，分5年期与7年期产品，最低票面利率仅3.23%。