南都物业顺利过会 业务区域集中度明显

中华PE:

对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析，“南都物业发源于浙江房地产快速发展的阶段，当时的物业管理属于房地产开发业务的一个附加值功能的服务，不会考虑盈利，更多的是打造优质小区。所以类似企业这两年没落，就在于没有真正思考此类物业管理(企业)背后的盈利能力问题。另外此类企业目前上市，也是做了反思，尤其是对比类似绿城物业等，物业管理就是一个卖点，是提高产品收益的一个重要表现。所以对于类似企业来说，需要积极上市和提升效益。”

据披露，公司的主要营业收入范围集中在浙江省，区域性较强，其在浙江区域最大的竞争对手绿城物业已登陆港股市场。

区域集中度明显

招股说明书(申报稿)显示，南都物业本次拟发行1984.13万股，募集资金4.1亿元，用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目和公寓租赁服务项目等。其中，公寓租赁服务项目拟投资金额最多，高达1.08亿元，占资金总额的26.3%。

南都物业成立于1994年，是浙江省最早成立的物业服务企业之一，具有一级资质，主要经营范围包括物业管理、家政服务等。

据悉，南都物业的实际控制人为韩芳，直接持有公司28.64%的股权，通过南都地产服务间接持有公司45.82%的股权，通过舟山五彩石间接持有公司1.38%的股权，合计持有公司75.83%股份，处于绝对控股地位。

2017年1~6月，南都物业主营业务收入较上年同期增加10348.09万元，增长38.25%，主要系由于公司业务规模进一步扩大产生。截至2017年6月30日，公司签约项目为265个，较2016年增加61个，合同总面积3820.49万平方米，较2016年增加138万平方米。

南都物业在招股说明书(申报稿)中表示，报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区。报告期内，公司在浙江省营业收入分别为37265.89万元、43806.71万元、49231.68万元与28310.56万元，占相应期间主营业务收入的比例分别为95.80%、93.27%、85.49%与75.69%。

南都物业在招股说明书(申报稿)中也表示，一旦出现浙江省市场竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。

人力成本上升

物业管理为劳动密集型行业，人力资源是物业服务企业的核心资产。南都物业表示，公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。2014~2016年，人力资源成本占主营业务成本的比例分别为81.15%、83.59%与84.31%。未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

据了解，近年来物业管理快速发展，导致行业内对高端管理人员的需求旺盛，行业人力资源出现供不应求的局面，也造成了人力成本的持续提升。

同时，南都物业在招股说明书中披露了未为全部员工缴纳社会保险而可能造成补缴风险报告期内公司(含控股子公司)未为全部员工缴纳社会保险。截至2017年6月30日，公司及其子公司员工人数为6276人，其中退休返聘人员1588人，当月离职停保127人，城镇保险缴纳人数3063人，“双农保”缴纳人数296人，公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.15%。记者注意到，公司及其子公司的员工社会保险出现如需补缴之情形，公司控股股东/实际控制人承诺将无条件以现金全额承担公司应补缴的社会保险及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。

目前，包括彩生活，中奥到家等在内的物业公司致力于发展O2O社区，南都物业也在寻求社区O2O平台建设以及物业管理智能化系统项目。《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示，随着物业管理行业转型升级的不断深入，具有资本运作、技术应用、市场拓展方面的人才面临短缺。

主营业务毛利率低于同业

此外，南都物业在其招股说明书(申报稿)中选取了5家物业进行了对比分析。包括与南都物业同地区同行业的绿城服务与开元物业，以及同行业上市的彩生活与中奥到家、拟上市公司碧桂园物业。

在与5家物业公司对比中，5家公司2014~2016年的平均毛利率为39.82%、34.89%、30.27%；南都物业2014~2016年主营业务毛利率分别为26.70%、29.78%、27.11% 。值得注意的是，除去以酬金制项目为主的彩生活外，报告期内公司主营业务毛利率较同行业其他公司平均毛利率分别差异显著缩小。

同时，与同行业上市公司相比，南都物业2016年销售费用率高于绿城服务低于中奥到家，2014年和2015年销售费用率均高于中奥到家、绿城服务、彩生活，与行业平均值相比略高。不过报告期内，南都物业的管理费用与财务费用保持相对稳定且低于同行业可比公司平均水平。

记者注意到，与南都物业同地区的绿城服务营业收入和净利润表现抢眼，2017年上半年分别达22亿元和1.8亿元，同比分别增长33.6%和44%。

《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示，2016年全国百强物业占全国物业管理面积的近三成，强者恒强的态势持续加剧。